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Das ABC der Mietminderung

Was Sie übers Miete mindern wissen müssen!

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Berlin, 30.10.15 (aktualisierter Text) - Wir möchten Ihnen mit dem ABC der Mietminderung einen Überblick über die wichtigsten Fragen zur Mietminderung geben und was bei einer Mietminderung zu beachten ist. Weiter unten auf dieser Seite finden Sie sowohl spezifische Tipps für Mieter, die eine Mietminderung durchführen möchten, sowie spezielle Tipps für Vermieter, die sich gegen eine Mietminderung wehren möchten. Weitere Informationen zur Mietminderung finden Sie im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) in dem Artikel "10 wichtige Tipps zur Mietminderung" und ganz wichtig in dem Artikel "Wie wird eine Mietminderung berechnet (Beispiel)?". Und wenn einen Anwalt für Mietrecht konsultieren zu möchten, finden Sie hier einen Anwalt für Mietminderung.

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Mietminderung bei nicht vertrags­gemäßem Zustand der Mietsache

Wer eine Wohnung oder Geschäftsräume gemietet hat, möchte diese natürlich mangelfrei nutzen können. Daher ist es eine sogenannte Hauptpflicht des Vermieters die vermietete Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Mietmangel muss behoben werden

Wenn also während der Mietzeit ein Mangel auftritt, muss der Vermieter diesen Mangel wieder beheben. Von diesem Grundsatz gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Hat der Mieter den Mietmangel selbst verursacht, dann muss der Vermieter ihn nicht beheben.

Mietmangel berechtigt zur Mietminderung

Die Mietminderung wird in § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Darin heißt es:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. …

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Liegt also ein Mietmangel vor, so kann ein Mieter die Mietsache nicht wie vereinbart nutzen und die Tauglichkeit der Mietsache ist eingeschränkt. Nach § 536 Abs. 1 BGB steht einem Mieter dann ein Mietminderungsrecht zu. Aber Vorsicht: In § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB findet sich der wichtige Zusatz, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Geht z.B. nur die Glühbirne kaputt, liegt ein nur unerheblicher Mietmangel vor, der zu keiner Mietminderung berechtigt.

Automatische Mietminderung kraft Gesetzes

Aus der Formulierung des § 536 Abs. 1 BGB schließen Juristen auch, dass bei einem erheblichen Mietmangel die Mietminderung von Gesetzes wegen eintritt. Mieter müssen dann nicht mehr die volle vereinbarte Miete zahlen, sondern nur noch die geminderte Miete. Hier stellt sich dann allerdings die Frage, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf? Diesbezüglich kommt es dann auf die Art und Größe des Mietmangels an.

Hinweispflicht des Mieters

Auch wenn die Mietminderung automatisch kraft Gesetzes entsteht, muss gleichwohl der Mieter den Vermieter über den Mietmangel unterrichten. Der Hinweis auf den Mietmangel sollte am besten schriftlich erfolgen. Erst, wenn der Mieter den Vermieter auf den Mietmangel hingewiesen hat, kann er die Miete mindern. Mieter dürfen also nicht einfach kommentarlos die Miete mindern.

Keine rückwirkende Mietminderung

Auch hier droht eine kleine Falle: Mieter, die einen Mietmangel in ihrer Wohnung oder den Geschäftsräumen haben und den Vermieter hierauf nicht hinweisen und kommentarlos weiterhin, die voll Miete bezahlen, können nicht im Nachhinein – also rückwirkend – die Miete mindern.

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Streit über den Mietmangel

Was der Mieter als Mietmangel bezeichnet, ist für den Vermieter nicht unbedingt ein Mietmangel. Oft gibt es zwischen Mieter und Vermieter unterschiedliche Auffassungen über das Vorliegen eines Mietmangels.

Dabei gibt es nicht nur unterschiedliche Meinungen über den Mietmangel an sich, sondern häufig auch darüber, wer den Mangel verursacht hat. Genannt sei hier als Beispiel der Schimmel in der Wohnung. Hier müssen sich Mieter oft vorhalten lassen, den Schimmel selbst wegen ungenügenden Lüftens verursacht zu haben. Wer für einen Schimmelbefall verantwortlich ist, kann dann meist nur ein Gutachter feststellen.

Objektiver Mietmangel

Bezüglich des Mietmangels kommt es nicht auf die subjektive Wahrnehmung des Mieters oder Vermieters an. Der Mietmangel wird an objektiven Maßstäben gemessen. Es muss objektiv eine Beeinträchtigung vorliegen. Fällt z.B. eine Heizung im Winter aus und ist der Mieter im Ski-Urlaub, liegt objektiv ein Mietmangel vor. Auch wenn der Mieter subjektiv von dem Heizungsausfall gar nichts mitbekommt. Gleichermaßen kommt es beim Mangelbegriff auch nicht auf subjektive Überempfindlichkeiten an. Wer an einer Katzenhaarallergie leidet, kann nicht die Miete mindern, weil Nachbarn im Haus eine Katze haben. Der Mangelbegriff ist standardisiert, so dass die Katzenbehaftigkeit des Hauses nicht im Verhältnis zu einem Nichtallergiker mangelfrei und im Verhältnis zu einem Katzenallergiker mangelhaft sein kann.

Zu hohe Mietminderung kann zur Kündigung führen

Mieter sollten bei der Höhe der Mietminderung sehr vorsichtig sein. Wer als Mieter überzogene Mietminderungen geltend macht, läuft Gefahr, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt.

Um dem Risiko einer zu hohen Mietminderung zu entgehen, sollten Mieter am besten weniger mindern und ihre Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen. Dann kann gerichtlich geklärt werden, welche Mietminderung angemessen ist.

 

Wie bestimmt sich die Höhe der Mietminderung

Liegt ein Mietmangel vor, dann stellt sich die Frage, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf? Im Gesetz gibt es hierzu keine Bestimmungen, die sagen, dass bei einem Wasserschaden ein bestimmter Prozentsatz gemindert werden kann.

Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich nach dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung der Mietsache. Es kommt also auf den konkreten Einzelfall an. Liegt ein derart schwerer Mietmangel vor, dass z.B. nach einem Wasserschaden oder bei einem Heizungsausfall im kalten Winter eine Wohnung unbewohnbar wird, kann die Mietminderung 100 Prozent betragen, so dass Mieter in derartigen Fällen gar keine Miete mehr zahlen müssen.

Mangels gesetzlicher Regelungen kann die Höhe einer Mietminderung nur anhand von ähnlich gelagerten Fällen ermittelt werden. Beim Auffinden von ähnlichen Mietminderungsfällen helfen wir Ihnen - mit der DAWR-Mietminderungstabelle.

In unserer Mietminderungstabelle haben wir alle uns bisher bekannten Mietmängel fein säuberlich von A wie Abwasserstau bis Z wie Zugluft (nach Kategorien geordnet) aufgelistet. Wählen Sie einfach die Kategorie des Mietmangels, der Sie interessiert und Sie finden auf der passenden Unterseite Hinweise auf gleichgelagerte Fälle, die Ihnen eine Orientierung geben, welche Höhe der Mietminderung angemessen ist.

Beispielkategorien für Mietmängel: Baulärm, Schimmel, Heizungsausfall, Wasserschaden

Eine Übersicht über alle Mietminderungskategorien von A-Z finden Sie hier ...

Mietminderung der Bruttomiete

Wenn Sie die auf Ihren Fall passende Mietminderungsquote ermittelt haben, dann stellt sich die Frage, wie die Mietminderung zu berechnen ist. Vgl. dazu: Wie wird eine Mietminderung berechnet (Beispiel)?

Der Bundesgerichtshof hat mittlerweile in mehreren Urteilen entschieden, dass Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttomiete ist (vgl. für die Wohnraummiete Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 347/04; für die Gewerberaummiete Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03).

Bei der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter dann die Betriebskostenzahlungen in ungeminderter Höhe zur Grundlage seiner Abrechnung machen. Macht er das nicht, dann würde er sich über eine Nebenkostennachzahlung die geminderte Miete wieder hereinholen können.

Anwalt für Mietrecht

Für eine Mietminderung brauchen Sie als Mieter oder Vermieter nicht unbedingt einen Anwalt zu beauftragen. Doch es droht, der ein oder andere Fallstrick. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, fragen Sie Ihren Anwalt des Vertrauens um Rat. Wenn Sie keinen Anwalt für Mietrecht kennen, können Sie im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) einen Anwalt in Ihrer Nähe finden oder Sie klicken hier für eine Anwaltsliste - Anwalt für Mietminderung.

Weitere Informationen zur Mietminderung finden Sie im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) in dem Artikel "10 wichtige Tipps zur Mietminderung".

Im Weiteren geben wir einige spezielle Tipps für Mieter, die einen Mietmangel haben, bzw. für Vermieter, die sich mit einer Mietminderung konfrontiert sehen.

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Die 10 wichtigsten Mieterrechte

Zur Vertiefung empfehlen wir folgende Literatur:

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Urteile bei
kostenlose-urteile.de

Das Portal kostenlose-urteile.de veröffentlicht täglich neue Gerichtsentsscheidungen aus mehr als 100 Rechtsgebieten, z.B.:

 

Die DAWR-Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Die Tabelle wird laufend aktualisiert.