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Denn: Nach Defekten an festen Einrichtungs­gegenständen stellen gesundheits­gefährdende Feuchtigkeit und Schimmel­befall den zweit­häufigsten Grund für Mietmängel dar. Gegen ihn vorzugehen und eine Miet­minderung zu erwirken ist oftmals alles andere als einfach. Vermieter verweigern sich vielfach eines Miet­nachlasses mit der Begründung, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet.

Oftmals geht es dann vor Gericht mit der Frage, ob Schimmel als Grund für eine Miet­minderung im jeweiligen Fall überhaupt und in welcher Höhe zulässig ist – Ausgang offen. Das Manko: Auch die Richter selbst sind sich nicht immer einig.

Das trifft im besonderen Fall auch auf das Phänomen der rätselhaften schwarzen Verfärbungen an Wänden und Decken auf, die unter dem Begriff „Fogging“ bekannt geworden sind. Was hat es damit auf sich und besteht überhaupt eine Chance, mit einer Klage auf Miet­minderung wegen schwärzlichem Niederschlag in der Mietwohnung vor Gericht zu bestehen?

Das Grauen kommt binnen weniger Stunden oder Tage

Er kommt oftmals plötzlich und erschreckend flächend­eckend: Schwärzlicher Belag an Wänden, Böden und Decken taucht vornehmlich in winterlichen Heiz­perioden auf und verwüstet binnen weniger Stunden ganze Wohnungen. Das als „Fogging-Effekt“ bezeichnete Phänomen hat sich in den zurückl­iegenden rund zwei Jahrzehnten zu einem Schrecken aller Mieter entwickelt, der auch vor der Einrichtung nicht Halt macht. Möbel, Laminat­böden und Gardinen erscheinen unvermittelt mit einem rußähnlichen Schmierfilm überzogen.

Besonderes Ärgernis: Putzen und Reinigen bringt nicht viel, da der Belag von ölig-schmieriger Konsistenz ist und sich hartnäckig herkömmlichen Reinigungs­mitteln widersetzt. In extremen Fällen hilft nur noch eine Kern­sanierung der Wohneinheit.

Ausgasung von organischen Verbindungen als Verursacher?

Obwohl die Ursachen nicht restlos aufgeklärt sind, werden bei Renovierungen verwendete Stoffe und Chemikalien als Verursacher vermutet. Zur Hypothese maßgeblich beigetragen haben einige Auffälligkeiten, die vielen Fällen gemein sind.

Danach treten die schwärzlichen Verfärbungen

• erst seit Mitte der 90er Jahre auf
• nur in Heiz­perioden in Erscheinung
• meist in Wohnungen auf, die renoviert oder gerade erst errichtet und bezogen wurden
• überwiegend in Räumen auf, die mit Teppich­böden und/oder Raufaser­tapeten belegt sind.

Demnach stehen hauptsächlich die Inhalts­stoffe der Raufasern und Teppich­böden im Verdacht, die bei Erwärmung in die Umgebungs­atmosphäre ausgasen. Vor allem schwer­flüchtige organische Verbindungen (SVOC), die erst mit Einführung umwelt­freundlicher Produkte verstärkt verwendet werden, stehen unter näherer Beobachtung. Dabei besteht das Haupt­problem darin, dass die Weichmacher noch nach Monaten ausdünsten.

Vor allem, wenn viel geheizt aber wenig gelüftet wird, haben die gas­förmigen Chemikalien eine Chance, sich stark in der Zimmerluft zu konzentrieren – gerade dann, wenn die Wände noch zusätzlich stark abgedichtet und wärmeg­edämmt sind.

Die Gase verkleben dann mit dem Schwebe­staub aus der Luft zu einer zähen Masse, die sich bevorzugt an kälteren Stellen wie auch an Orten absetzt, an denen die Luft zirkuliert. Das würde erklären, warum gerade Heizkörper oder elektrische Geräte am stärksten von den Ab­lagerungen betroffen sind. Laminat­böden sind gleichsam häufig betroffen, da sie elektrostatisch aufgeladen sind.

Jüngsten Experten­einschätzungen zufolge dürfte es jedoch soweit nicht kommen, wenn die Bewohner regelmäßiger während der Heizperiode die Zimmer durch­lüften würden. Die Annahme scheint für den Mieter hinderlich, für seine vom Fogging-Effekt betroffene Mietwohnung eine Miet­minderung zu erwirken. Wie sieht die rechtliche Praxis aus?

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2008

Obwohl zunehmend das Nutzer­verhalten in den Fokus der Ermittlungen von Experten und Forschern gerät – so wurde etwa das verstärkte Fogging-Vorkommen in von Frauen bewohnten Wohnungen mit einem Zuviel an Haarsprays, Parfüm, Kosmetika, Duft-Öle und Räuchers­täbchen in Verbindung gebracht – stehen Mieter nicht mit leeren Händen da.

Ein BGH-Urteil kam in einem Grundsatz­urteil zum Ergebnis, dass Fogging als Mangel des Miet­objektes gilt und eine Beweislast dem Besitzer zuweist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 271/07). Die Beweisum­kehrung obliegt dem Vermieter. Er muss begründet darlegen, dass er selbst nicht die Mängel verursacht hat. Tut er das nicht, gilt er nach dem Verursacher­prinzip als verantwortlich. Das Urteil spricht in dem Fall dem Mieter das Recht zu, die Miete eigenmächtig zu kürzen.

Auch der Umstand, dass die Ab­lagerungen von Experten als wenig bis nicht gesundheits­schädlich eingestuft werden – im Gegensatz zu echtem Schimmel, der zu ernsthaften Erkrankungen der Atemwege führen kann -, tut der aus Mietersicht positiven Aussicht keinen Abbruch, dass eine Klage auf Miet­minderung vor Gericht Stand halten kann. Denn eine Schwarz­staub-Attacke derartigen Ausmaßes stellt ein Miet­ärgernis dar, das den Mieter teuer zu stehen kommen kann – mit Kosten, die sich rasch im vierstelligen Euro-Bereich bewegen.

Die Praxis sieht jedoch oftmals anders aus. Obwohl Vermieter nach dem Urteil generell schlechtere Karten haben, weigern sich viele Eigentümer, eine Miet­minderung hinzunehmen. So landen Streitig­keiten um Fogging-Phänomene immer wieder vor Gericht. Eine Weigerung kann etwa dann begründet sein, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter die Wohnung nicht vertrags­gemäß genutzt hat – also etwa bei der Renovierung keine handels­üblichen Boden­beläge oder gängige Farben zur Gestaltung der Mietwohnung verwendet hat.

Auch kann ein Mieter schlechtere Karten bei einem Rechts­streit haben, wenn der Vermieter belegen kann, dass ihn der Mieter nicht umgehend über den Missstand informiert und ihn gebeten hat, sich ein eigenes Bild von dem Schaden zu machen. Mietern empfiehlt sich daher, alle notwendigen Schritte zu einer Anzeige unverzüglich zu unternehmen und dokumentieren. Auch sollte er dem Vermieter schriftlich eine Frist gesetzt haben, innerhalb der der Schaden behoben werden soll -am besten per Einschreiben mit Rückschein. Unterlässt der Mieter die Schritte, läuft er Gefahr, dass seine Klage auf Miet­minderung beim Richter auf taube Ohren stößt.

Fazit: Stochern im Fogging-Nebel

Etwa jeder zehnte vermeintliche Schimmel-Befall entpuppt sich als Fogging-Phänomen. Nachdem sich Fogging in den letzten 20 Jahren vergleichsweise jedoch stärker als Schimmel in Miet­wohnungen ausgebreitet hatte, nahm sich das Umwelt­bundes­amt der Thematik an. Die Behörde konnte jedoch trotz aller Tests nicht zweifelsfrei klären, warum nur bestimmte Wohnungen oder Häuser von Schwarz­staub befallen werden und andere nicht. Jüngste Vermutungen gehen in Richtung falschem Nutzer­verhalten wie etwa mangelnde Belüftung oder falsches Heiz­verhalten.

In jedem Fall steckt bei einer miet­mindernden Geltend­machung der Teufel im Detail: Gelingt es dem Mieter zu belegen, dass die Ursache des Fogging-Effekts in einer Weichmacher-Emission aus den Renovierungs­materialien stammt, die der Vermieter verwendet hat, ist der Mieter zu einer Miet­minderung berechtigt. Kann der Vermieter wiederum belegen, dass die Weichmacher-Emission aus den Renovierungs­materialien oder Einrichtungs­gegenständen stammt, die der Mieter verwendet hat, besteht die Aussicht, dass ein Gericht dem Mieter das Recht zu einer Miet­minderung abspricht.

Siehe auch:

• Mietminderunderungstabelle - Kategorie Fogging
• Was ist Schimmel in der Wohnung und wann entstehen Schimmelpilze und was sind Wärmebrücken?
• Schimmel in der Wohnung: Wissenswertes zur Mietminderung
• Miet­minderung bei Schimmel: Wann und wie viel kann gemindert werden?