Mängel in der Mietwohnung

Voraussetzungen für die Berechtigung zur Mietminderung bei Schimmel und Co.

Immer wieder stellt die kalte Jahreszeit Mieter und Eigentümer vor eine Herausforderung. Dabei sind die hohen Heizkosten oft nicht die einzigen Sorgen von Wohnungs- und Hausbewohnern. Gerade im Winter drohen auch noch andere Probleme, die zu einer echten Belastung werden können. Ein Lichtblick: Mieter haben in manchen Fällen den Anspruch auf eine Mietminderung. Welche Bedingungen hierfür erfüllt sein müssen, zeigt der folgende Beitrag.

Problem 1: Schimmelbefall im Winter

Gerade in der kalten, nassen Jahreszeit steigt das Risiko von Schimmelbildung an. Besonders häufig tritt der Schimmel dabei in Ecken und an Wänden im Schlafzimmer sowie an den Fugen im Badezimmer auf, da hier die Luftfeuchtigkeit in der Regel erhöht ist. Schimmel ist jedoch nicht nur unangenehm und unansehnlich, sondern ist zudem schädlich für die Gesundheit. Um die Ausbreitung von Schimmel in den eigenen vier Wänden zu vermeiden, sollten die Bewohner darauf achten, richtig zu lüften und zu heizen. Dabei sind mehrere Tipps zu beachten. So sollten die Bewohner auch im Winter regelmäßig stoß- und querlüften und so für eine optimale Luftfeuchtigkeit in den Räumen sorgen. Denn bei einer Luftfeuchtigkeit über 60 Prozent besteht eine erhöhte Gefahr von Schimmelbildung. Auch falsches Heizen kann die Entstehung von Schimmel fördern. Wird die Heizung bei Abwesenheit komplett zugedreht, kühlen die Außenwände zu stark aus. In dem Fall kann die warme Heizungsluft an den kalten Wänden kondensieren und es kann sich Tauwasser bilden, was zu einem höheren Risiko für Schimmelbefall führt. Wer auch im Winter auf richtiges Heizen und Lüften achtet, ist grundsätzlich auf der sicheren Seite und verringert das Risiko für Schimmel erheblich. Wie mehrere Urteile gezeigt haben, ist drei- bis viermaliges Stoßlüften am Tag durchaus zumutbar. Wird das nicht eingehalten, so besteht kein Recht zur Mietminderung.

Auch im Winter ist regelmäßiges Stoßlüften angesagt. Nur so lässt sich Schimmelbildung vermeiden. Bild: fotolia.com © F.Schmidt (#48310980)

Doch nicht immer ist unzureichendes Lüften oder Heizen der Grund für Schimmel. Auch Baumängel wie eine unzureichende Isolierung oder Wärmebrücken können für die Entstehung von Schimmel verantwortlich sein. In diesem Fall haben Mieter einen Anspruch auf eine Mietminderung, da der Schimmelbefall nicht ihnen zuzurechnen ist. Bei Mängeln an der Bausubstanz, die zu Schimmel führen und eine Raumnutzung verhindern, kann es durchaus zu einer Minderung der Miete von 20 bis 30 Prozent kommen. Doch was, wenn keine Mängel nachgewiesen werden können oder die Ursache des Schimmels nicht aufgedeckt werden kann? In dem Fall müssen die Mieter nachweisen, dass sie stets richtig gelüftet und geheizt haben. Ein Grund mehr also, sich an die oben genannten Tipps zum richtigen Lüften und Heizen zu halten.

Problem 2: Heizungsausfall im Winter

Im Wohnzimmer wird eine Temperatur von etwa 21 Grad empfohlen. Wird diese aufgrund eines Heizungsausfalls oder einer schlechten Isolierung nicht erreicht, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Bild: fotolia.com © Konstantin Yuganov (#99176719)

Um Schimmel zu vermeiden, haben Mieter in der kalten Jahreszeit die Pflicht, ausreichend zu heizen. Je nach Mietvertrag dauert die Heizperiode dabei vom 1. Oktober bis 30. April oder vom 15. September bis 15. Mai. Darüber hinaus haben die Mieter jedoch auch das Recht auf eine warme Wohnung. So müssen Räumlichkeiten von Mietwohnungen mindestens eine Temperatur von 20 ° C erreichen. Allerdings wird hier auch nach den einzelnen Räumlichkeiten differenziert. So werden grundsätzlich die folgenden Temperaturen für die verschiedenen Räume empfohlen:

Wohnzimmer: 21 Grad
Ess- und Kinderzimmer: 20 Grad
Küche und Schlafzimmer: 18 Grad
Bad: 23 Grad
Diele: 15 Grad

Diese Temperaturen gelten jedoch nur von 6 bis 23 Uhr: Nachts ist auch in den Wohnräumen eine Temperatur von 18 ° C ausreichend.

Werden die Mindesttemperaturen in der Wohnung beispielsweise aufgrund einer schlechten Isolierung nicht erreicht und hat der Mieter so nicht die Möglichkeit, bei der sogenannten Behaglichkeitstemperatur zu wohnen und im Winter ordnungsgemäß zu heizen, rechtfertigt das eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Wird beispielsweise regelmäßig nur eine Temperatur von 19 ° C erreicht, kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent vornehmen. Einen Anspruch auf Mietminderung hat der Mieter selbstverständlich auch, wenn die Heizung im Winter komplett ausfällt. Denn bei Minusgraden oder Temperaturen knapp über Null ist es verständlicherweise äußerst unangenehm, wenn die eigenen vier Wände nicht mehr beheizt werden können. In diesem Fall ist eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich.

Wichtig ist es jedoch, dass der Mieter den Vermieter bei Heizungsproblemen umgehend informiert, damit dieser die Möglichkeit hat, den Mangel beheben zu lassen. Die Miete zu mindern, ohne den Vermieter über die Probleme in Kenntnis zu setzen, ist dagegen unzulässig. Meldet er den Heizungsausfall nicht und kommt es dadurch zu Schäden, ist der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter muss die Chance bekommen, die Heizungsanlage wieder ans Laufen zu bringen. Geht er den Forderungen des Mieters nicht nach, kann dieser ihm eine Frist setzen, den Handwerker selbst beauftragen und die Rechnung an den Vermieter schicken lassen.

Problem 3: Kein Warmwasser im Winter

Spätestens nach zehn Sekunden sollte den Mietern Wasser mit einer Temperatur von 45 ° C zur Verfügung stehen. Bild: fotolia.com © SENTELLO (#83733362)

Die Versorgung mit Warmwasser gehört zur Grundausstattung jeder Wohnung. „Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten“, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Egal, ob zum Waschen, Duschen oder Baden oder zum Abwaschen, warmes Wasser wird im Alltag regelmäßig benötigt. Ist das Duschen mit kaltem Wasser im Sommer meistens noch recht erfrischend, ist es im Winter richtig unangenehm, wenn die Warmwasserversorgung unterbrochen ist. Ist die Warmwasserversorgung gestört, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Das trifft auf die folgenden Probleme zu:

Komplettausfall: Wenn die Warmwasserversorgung komplett ausgefallen ist, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern.
Zu kaltes Wasser: Das gilt auch, wenn eine angemessene Mindesttemperatur nicht erreicht werden kann. So sollte die Temperatur zum Baden oder Duschen beispielsweise mindestens 40 ° C betragen.
Zeitliche Einschränkung: Wenn in der Nacht kein warmes Wasser zur Verfügung steht, rechtfertigt das ebenfalls eine Mietminderung. Denn warmes Wasser muss rund um die Uhr verfügbar sein.
Wasserverschwendung: Wenn der Vorgang der Erwärmung unangemessen lange dauert, besteht ebenfalls ein Recht auf Mietminderung. Laut den Gerichten ist es zwar zumutbar, dass das Wasser einige Sekunden ablaufen muss, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt. Dauert es zu lange, wird jedoch unnötig viel Wasser verschwendet. Spätestens nach zehn Sekunden und nach fünf Liter Wasserablauf sollte Wasser mit einer Temperatur von 45 ° C zur Verfügung stehen.

Doch nicht immer kann der Mieter in solchen Situationen die Miete mindern. Denn es gibt auch Ausschlussgründe, die das Minderungsrecht entfallen lassen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter die Mängel verschweigt und dieser dadurch keine Chance hat, diese beheben zu lassen.

Fazit

Im Winter leiden Mieter besonders darunter, wenn die Heizung ausfällt oder kein Warmwasser zur Verfügung steht. Darüber hinaus steigt das Risiko von Schimmelbildung in der kalten Jahreszeit an. Unter bestimmten Umständen haben die Mieter bei solchen Problemen jedoch das Recht, die Miete zu mindern. Sobald ein Mangel auftritt, ist der Mieter dazu berechtigt – und zwar während des kompletten Zeitraums, in dem der Mangel besteht. Die Voraussetzung dafür ist, dass er den Vermieter bereits über die Wohnungsmängel informiert hat. Zudem dürfen die Mängel nicht selbstverschuldet sein: Kommt es beispielsweise zur Entstehung von Schimmel, weil der Mieter im Winter nicht ausreichend lüftet und heizt, ist er selbst für den Schaden verantwortlich. Im Falle eines vom Mieter (mit-) verschuldeten Mangels kommt es zum Ausschluss des Minderungsrechts oder zumindest zur Verringerung der Minderungsquote. Machen Mieter jedoch alles richtig, sind sie auf der sicheren Seite: So können sie beispielsweise durch richtiges Lüften und Heizen die Entstehung von Schimmel in der kalten Jahreszeit bereits im Vorfeld verhindern.

Siehe auch:

Quelle: Mietminderungstabelle/om

Bearbeitungsstand: 21.12.2016