Steigende Mieten trotz Bauboom: Vermieter müssen sich deshalb auf schärfere Gesetze einstellen. Bild 1: fotolia.com © hanohiki

DIE HINTERGRÜNDE DER MIETPREISBREMSE

Die deutschen Städte erleben ein stetiges Wachstum, neben den bekannten Metropolen zieht es auch immer mehr Menschen in die sogenannten Schwarm­städte. Das Ergebnis ist trotzdem immer das gleiche: Die hohe Nachfrage nach Wohnungen sorgt dafür, dass die Mieten weiterhin steigen – was beispiels­weise in München dazu geführt hat, dass die Neuvertrags­miete im Durchschnitt inzwischen bei rund 17 Euro pro Quadrat­meter liegt.

Die schwierige Suche nach bezahlbarem Wohnraum

Als politische Lösung wurde deshalb 2015 die MIETPREIS­BREMSE eingeführt, um bei Wieder­vermietungen von Bestands­wohnungen keine Erhöhung des Mietpreises um mehr als zehn Prozent der orts­üblichen Vergleichs­miete zu ermöglichen. Diese Regelung gilt in Gebieten mit einem angespannten Wohnungs­markt. Die Entscheidung, ob eine solche Situation besteht, liegt bei den einzelnen Bundes­ländern.

Grundlage für die Entscheidung sind insgesamt vier Faktoren:

• das Bevölkerungs­wachstum
• die Leerstands­quote
• die Miet­entwicklung und
• die Miet­belastung.

Wird der Wohnungs­markt in einer Region für angespannt erklärt, tritt die MIETPREIS­BREMSE zunächst für fünf Jahre in Kraft. Danach kann von den Bundes­ländern eine Ver­längerung beantragt werden, was bislang aber in keinem der zwölf Bundes­länder geschehen ist, die aktuell von der MIETPREIS­BREMSE Gebrauch machen. Darüber hinaus sahen das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern bislang überhaupt keine Veranlassung, in einer bestimmten Region einen angespannten Wohnungs­markt zu erklären.

Anhaltende Baukonjunktur

In manchen Bereichen machte die MIETPREIS­BREMSE allerdings auch Ausnahmen, vor allem bei Neubauten. Diese sind bei der Erst­vermietung keinen Beschränkungen unterlegen, weil von Seiten der Politik ein Rückzug möglicher Investoren befürchtet wurde. Die sind angesichts des nach wie vor bestehenden Problems des fehlenden Wohnraums beinahe unerlässlich. Allerdings zeigen die Zahlen, die der Haupt­verband der Deutschen Bau­industrie für das vergangene Jahr vorgelegt hat, dass die Baukonjunktur in Deutschland schon seit einigen Jahren kaum noch Schwankungen ausgesetzt ist und stattdessen stetig anhält. Die Auftrags­lage ist jedenfalls un­verändert gut, die Bausparte kommt mit der Ausführung trotz personeller Aufrüstung kaum hinterher.

Steigende (juristische) Anforderungen

Auch Immobilien­verwaltungs­firmen müssen häufiger neue Mitarbeiter einstellen, das ergab zumindest das Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter DDIV. Eine Heraus­forderung ist dabei die ausreichende Qualifizierung: Einen verpflichtenden Sachkunde­nachweis für Immobilien­verwalter gibt es nach wie vor nicht, dabei sind die Anforderungen hinsichtlich der juristischen Kenntnisse nicht unerheblich.

Grund genug daher auch für Vermieter, die sich lieber selbst und ohne den Umweg über einen Makler um die Vermietung ihrer Objekte kümmern wollen, sich mit Gesetzen und darüber hinaus mit dem richtigen Vorgehen im Detail auseinander zu setzen. Mit der reformierten Gesetz­gebung zur MIETPREIS­BREMSE wird das nicht einfacher, kommen doch einige neue Pflichten für die Vermieter hinzu. Um Rechts­streitigkeiten vorzubeugen, müssen diese ernst­genommen werden.

MEHR PFLICHTEN FÜR VERMIETER

Denn noch mehr als bisher sollen mit den gesetzlichen Regelungen zur MIETPREIS­BREMSE die Rechte der Mieter geschützt werden. Der vom Bundes­kabinett abgesegnete Gesetzes­entwurf umfasst zu diesem Zweck vor allem drei Anpassungen:

1. Auskunftspflicht

Ausgeweitet wurde unter anderem die bisherige Auskunfts­pflicht der Vermieter, die nach der Reform ohne spezielle Auf­forderungen vor dem Abschluss eines Miet­vertrags darüber informieren sollen, ob das angebotene Objekt eine Ausnahme von der MIETPREIS­BREMSE darstellt. Als solche Ausnahmen gelten weiterhin Vermietungen von Neubauten sowie Erst­vermietungen nach einer umfassenden Sanierung. Außerdem ist der Bestands­schutz wirksam, sollte die zuvor erzielte Miete bereits über der orts­üblichen Mietpreis­höhe gelegen haben.

Die Informationen bezüglich der Vormiete sind in schriftlicher Form offenzulegen, als maßgeblicher Richtwert muss die Miete angegeben werden, die ein Jahr vor dem Ende des vorherigen Miet­verhältnisses verlangt wurde. Relevant wird die neue Auskunfts­pflicht dann, wenn der Vermieter die Zehn-Prozent-Grenze gegenüber der orts­üblichen Vergleichs­miete verlangt.

Wird bei Vertrags­abschluss nicht auf die genannten Ausnahme­regelungen hingewiesen, besteht im Nachhinein für den Vermieter keine Möglichkeit mehr, sich darauf zu berufen. Umgekehrt kann der Mieter in so einem Fall aber mit einer formlosen Rüge gegen den zu hohen Mietpreis vorgehen – eine detaillierte Begründung, warum die Miete in ihrer Höhe unzulässig sei, ist mit der neuen Regelung nicht mehr notwendig.

Besteht schon beim Kauf eines Laptops ein Sachmangel, ist der Verkäufer oder der Händler verpflichtet, diesen zu reparieren. Bild 2: fotolia.com © Alexander Raths

Stattdessen soll ein Schreiben, in dem mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der MIETPREIS­BREMSE“ auf die Rechts­verletzung verwiesen wird, zukünftig vollkommen ausreichen. Die schrift­liche Rüge ist anderer­seits aber auch eine Notwendigkeit, um überhaupt zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen oder zu hohe Mieten gar nicht erst zu zahlen. Anderweitige Miet­minderungen durch den Mieter sind sonst nur bei Mängeln der Mietsache möglich und auch dann nur unter gewissen Umständen möglich.

2. Missbräuchliches Modernisieren als Ordnungswidrigkeit

Im Hinblick auf die MIETPREIS­BREMSE in ihrer Gesamtheit ist die Modernisierungs­umlage, zumindest in der öffentlichen Darstellung, der wahrscheinlich kontroverseste Aspekt. Das liegt in erster Linie darin begründet, dass sie vielfach als Mittel missbraucht wird, um zahlungskräftige Mieter in modernisierte Wohnungen zu bekommen – zu Lasten der vorherigen Bewohner.

Gegen dieses Vorgehen wird die reformierte MIETPREIS­BREMSE eine neue Handhabe liefern: Missbräuchliches Modernisieren wird künftig als Ordnungs­widrigkeit geahndet und zieht ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 100.000 Euro nach sich. Um einer solchen Strafe zu entgehen, sollten Vermieter mit Modernisierungs­absichten folgende Tat­bestände im Hinterkopf behalten, die allesamt von Gesetzes wegen als missbräuchlich gelten:

• Wird eine bauliche Ver­änderung angekündigt, dann aber nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen oder wird sie begonnen, ruht dann aber für mehr als zwölf Monate, geht das Gesetz von einem Fall miss­bräuchlichen Modernisierens aus.
• Gleiches gilt auch, wenn die Miet­erhöhung im Rahmen der Modernisierung mindestens eine Verdoppelung der bisherigen Monatsmiete bedeuten würde.
• Bauliche Veränderungen, die in ihrer Durchführung eine erhebliche und objektiv nicht notwendige Belastung des Mieters zur Folge hätten, können ebenfalls geahndet werden.

Vermieter müssen sich, so wird aus der Immobilien­branche gemutmaßt, in Zukunft daher womöglich auf mehr büro­kratischen Aufwand einstellen, wenn sie sich auf die Modernisierungs­umlage berufen wollen, ohne sich gleich­zeitig dem Verdacht miss­bräuchlicher Baumaßn­ahmen auszusetzen. Ob sich die Neuregelung tatsächlich auf die Investitionen in die Sanierung alter Wohn­bestände auswirkt, muss vorläufig aber Spekulation bleiben.

Fakt ist allerdings, dass Baumaßn­ahmen im Rahmen des Eigentums­schutzes von den Mietern erst einmal hinzunehmen sind. So entschied zumindest das Amtsgericht München vor zwei Jahren. Im betreffenden Verfahren ging es aber vornehmlich um die Duldung der Sanierungs­maßnahmen – ob die daraus resultierende Miet­erhöhung um 245 Prozent in dieser Form rechtmäßig ist, darüber wurde zunächst noch nicht entschieden.

3. Neue Modernisierungsumlage

Abgesehen von den neuen Regelungen gegen das „Heraus­modernisieren“ wurde auch die Modernisierungsumlage als solche angepasst. Das bedeutet in erster Linie, dass Vermieter durch die Gesetzes­reform weniger Kosten auf ihre Mieter umlegen können: Zukünftig gilt für fünf Jahre eine Senkung der Modernisierungs­umlage von bislang elf auf acht Prozent pro Jahr.

Von Vermieter­seite muss außerdem die absolute Kappungs­grenze berücksichtigt werden. Sie legt fest, dass es innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung keine Miet­erhöhung um mehr als drei Euro pro Quadrat­meter geben darf.

BESTANDSAUFNAHME IMMOBILIENMARKT

Die Neufassung der MIETPREIS­BREMSE ist, wie schon die Vorgänger­version, nicht ohne Kritik aufgenommen worden. Wo der Deutsche Mieterbund eine erfreuliche Ausweitung des Mieter­schutzes begrüßt, wird von vielen Seiten argumentiert, die Verschärfungen gingen nicht weit genug. Dieser Meinung steht wiederum der Zentral­verband des Deutschen Baugewerbes gegenüber, der in den neuen Regelungen eine Abschreckung für Investoren sieht, was letztlich ein zentrales Problem ungelöst lassen könnte – den fehlenden Wohnraum. Ähnliche Äußerungen kamen dazu auch aus den Reihen der FDP, die sich statt einer MIETPREIS­BREMSE reduzierte bürokratische Anforderungen und Baukosten wünschen.

Dabei scheint, darauf wurde oben bereits hingewiesen, der IMMOBILIEN­MARKT in naher Zukunft sehr in Bewegung zu kommen. Die Bau­aktivitäten deuten darauf hin, dass in den nächsten ein bis zwei Jahren eine größere Zahl neuer Wohnungen auf dem Markt verfügbar wird – grund­sätzlich eine gute Ausgangs­lage für sinkende Mietkosten. Allerdings steht gleich­zeitig nicht zu erwarten, dass die Nachfrage wesentlich sinkt. In den untersuchten Städten wird demnach noch über einen längeren Zeitraum hinweg nicht mit der erhofften Entlastung gerechnet werden können.

Zudem kann bei Neubauten die Ausnahme­regelungen der MIETPREIS­BREMSE geltend gemacht werden. Da die orts­üblichen Vergleichs­mieten der anzulegende Maßstab sind und diese vorläufig nicht sinken werden, dürfte der neue Wohnraum ohnehin nur wenig an der derzeitigen Situation ändern.

Investoren contra Kleinvermieter

Dazu kommt, dass es eben nicht vornehmlich die Großi­nvestoren sind, die den deutschen IMMOBILIEN­MARKT prägen – auch wenn das regional betrachtet sicher anders ist. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln zeichnet bundesweit jedoch ein Bild, in dem privaten Kleinvermietern eine maßgebliche Rolle zukommt. Insgesamt bieten fast vier Millionen Klein­vermieter etwa 15 Millionen Wohnungen an. Die Vermieter bilden dabei ein breites gesellschaftliches Spektrum ab, in dem die mutmaßlich reichen Vertreter eher eine Ausnahme darstellen.

Da die finanziellen Belastungen – die unter anderem durch immer striktere Vorgaben für energieeffizientes Bauen und Sanieren zustande kommen oder eben durch die Regelungen der MIETPREIS­BREMSE – für private Vermieter weniger leicht zu tragen sind, entwickelt sich die Eigentums­quote in diesem Bereich nur langsam. Im internationalen Vergleich hinkt sie, selbst in Zeiten niedrigster Zinsen, nach wie vor hinterher.

RISIKO PRIVATE VERMIETUNG

Dabei gelten vermietbare Objekte derzeit als eine der vielversprechendsten Anlage­möglichkeiten, die auch als Alters­vorsorge geeignet sind. Ein Blick in die oben angesprochene IWD-Studie zeigt aber, dass die Einkünfte aus privaten Vermietungen oftmals weniger hoch sind, als allgemeinhin angenommen wird.

Daher ist schon eine Fremd­finanzierung, die durch Miet­einnahmen refinanziert werden soll, ein gewisses Risiko. Kommt es zu nicht eingeplanten Verlusten, etwa durch einen längeren Leerstand, fällt es privaten Vermietern oft deutlich schwerer, diese zu kompensieren. Anders als gewerbliche Vermieter fehlen in solchen Situationen dann die Rücklagen.

Privatleute stellen mit einem Anteil von 60 Prozent die meisten Wohnungen zur Vermietung bereit. Bild 3: fotolia.com © klublu

Leerstand als Problem

Die aktuelle Nachfrage­situation sollte dabei nicht darüber hinwegtäuschen, dass Leerstand tatsächlich ein durchaus reales Risiko ist – auch in steuerlicher Hinsicht. Natürlich haben regionale Unterschiede einen großen Einfluss darauf, wie hoch dieses Risiko letztlich ausfällt. Entwickelt sich die Gegend, in der das Mietobjekt liegt, mit der Zeit zu einer Schrumpfungs­region, steigt die Wahrscheinlichkeit des Leerstands an. Das betrifft längst nicht mehr allein die vermeintlich gängigen struktur­schwachen Regionen. Der anhaltende Zuzug in die größeren Städte könnte sich auf lange Sicht daher nicht nur im ländlichen Raum, sondern ebenso in Klein­städten bemerkbar machen – durch sinkende Mietpreise.

Neben einer mangelnden Markt­übersicht, die leicht zu falschen Entscheidungen führen kann, sind es vor allem rechtliche Belange, die für private Vermieter immer wieder zum Problem werden. Nicht nur wegen mangelnder Kenntnisse – die ja, wie bereits erwähnt, auch in Immobilien­verwaltungen ein Thema sind –, sondern ebenfalls unter finanziellen Gesichts­punkten.

Langwierige Gerichtsverfahren

Ein gerichtliches Räumungs­verfahren beispiels­weise kostet gegebenenfalls eine beträchtliche Menge Zeit und Geld. Eine außer­ordentliche Kündigung des Miet­verhältnisses ist etwa erst dann möglich, wenn der Mieter bereits mit zwei Monat­smieten im Zahlungs­rückstand ist. Ein Räumungs­urteil vom zuständigen Amtsgericht kann aber erst erwirkt werden, wenn sich der Mieter trotz der Kündigung weigert, die Wohnung zu verlassen.

Es muss aber davon ausgegangen werden, dass bis zur Erteilung eines Räumungs­titels mehrere Monate vergehen, in denen es zu weiteren Miet­ausfällen kommt – bis zur Räumung kann die Wohnung schließlich nicht anderweitig vermietet werden. Die Zwangs­räumung durch einen Gerichts­vollzieher braucht darüber hinaus einen Kosten­vorschuss. Im schlimmsten Fall geht auch dieser verloren: Trifft der Gerichts­vollzieher zum Räumungst­ermin nämlich volljährige Personen in der Wohnung an, die dort leben, aber nicht in die Räumungsk­lage aufgenommen wurden, kann er die Räumung verweigern.

Mietstreitigkeiten kosten vor Gericht viel Zeit und Geld – ohne die Gewähr, entstehende Unkosten ersetzt zu bekommen. Bild 4: fotolia.com © denissimonov

Unter diesen Umständen müsste der Vermieter – der laut BGH zur Angabe aller in der Wohnung lebenden Personen, also Ehepartner, Lebens­gefährten, volljährige Kinder, Untermieter usw. verpflichtet ist – von Neuem einen Räumungs­antrag stellen. Die Miet­rückstände können zwar, ebenso wie die entstandenen Räumungs­kosten, vom Mieter zurück­gefordert werden. Das setzt aber dessen Zahlungs­fähigkeit voraus. Dazu kommen außerdem die Verfahrens­kosten, die finanziellen Schäden können deshalb ganz enorm sein.

VERWANDTE, ERBEN UND ZUSATZLEISTUNGEN

Die einzige Möglichkeit, sich als Vermieter zumindest gegen eine abgesagte Räumung zu schützen, ist die penible Auflistung aller Personen, die in der Wohnung leben, im Mietvertrag. Die fehlende Professionalität entbindet nicht von den üblichen rechtlichen Pflichten und deshalb besteht für Privat­vermieter die Notwendigkeit, sich einen gewissen Kenntnis­stand hinsichtlich der Gesetzes­lage rund um das Thema Vermietung anzueignen. Dieser ist nämlich nicht nur in Angelegenheiten, die sich direkt auf Miet­verträge beziehen, unerlässlich. Er hilft gleich­zeitig dabei, in Steuer­fragen verschiedene Fallstricke zu vermeiden.

Verwandte und verbilligte Mieten

Das gilt etwa dann, wenn eine Wohnung an Verwandte vermietet wird. Auf den ersten Blick eine optimale Ausgangs­situation, denn die Vermieter müssen nicht mit bösen Überraschungen rechnen, weil man sich ja bereits gut kennt; auf der anderen Seite können Mieter aus der Verwandt­schaft auf deutlich geringere Mietkosten hoffen. Liegen diese bei mindestens 66 Prozent der orts­üblichen Miete, können die Vermieter sogar noch die Werbungs­kosten für die Wohnung in voller Höhe steuerlich geltend machen.

Nach einem Urteil des Bundes­finanz­hofs (Az. IX R 14/17, Urteil vom 6. Februar 2018) geht das aber nur unter einer Bedingung: Die Kosten für eventuell vorhandene Möbel und Geräte – im zugrundeliegenden Fall eine Einbau­küche samt Haushalts­geräten – sind vom Vermieter ebenfalls zu berücksichtigen. Geklagt hatte ein Ehepaar, das seinem Sohn eine Wohnung überlassen hatte. Das Finanzamt hatte die Werbungs­kosten hierfür aber nur teilweise anerkannt.

Verbilligte Miete, möblierte Wohnung und Werbungskosten – eine Kombination mit steuerrechtlicher Relevanz. Bild 5: fotolia.com © undrey

Die Begründung lautete, dass zum einen von einer verbilligten Vermietung ausgegangen werden musste – was soweit korrekt war, denn laut Klägern lag die Miete bei mindestens 75 Prozent der orts­üblichen Marktmiete – und hierfür zum anderen ein Möblierungsz­uschlag einzubeziehen sei, um die orts­übliche Vergleichs­miete zu bestimmen. Das war nach Meinung von Finanzamt und Finanz­gericht jedoch nicht geschehen.

Der Bundes­finanz­hof urteilte in dieser Angelegenheit nach dem Leitsatz, dass ein solcher Zuschlag tatsächlich zu berücksichtigen sei, sofern sich der Mietspiegel nicht explizit auf möblierte oder teil­möblierte Wohnungen bezieht. Voraussetzung dafür sei allerdings, dass sich ein solcher Zuschlag für möblierte Wohnungen auf dem örtlichen Mietmarkt überhaupt ermitteln lässt.

ZUSATZLEISTUNGEN bei Vermietungen

Auch in anderer Hinsicht können sich aus möblierten Wohnungen steuerliche Konsequenzen ergeben – nämlich dann, wenn von Seite des Vermieters noch ZUSATZ­LEISTUNGEN angeboten werden. Darunter fallen laut Finanz­behörden etwa

• das Angebot der Zimmer­reinigung,
• der Austausch von Bettwäsche und/oder Hand­tüchern,
• das Vorhalten von Getränke- und Snack­automaten,
• die Bereit­stellung von Kopier­geräten in der Wohnanlage.

Was vielleicht vom Vermieter nett gemeint ist, kann unter steuerlichen Gesichts­punkten aber als eine Umqualifizierung der Vermietungs­einkünfte in gewerbliche Einkünfte beurteilt werden. Die Vermietung wird dann nicht mehr, wie es ansonsten der Fall wäre, als Akt der Vermögensv­erwaltung bewertet (in der die Wohnung steuerlich Privat­vermögen darstellt), sondern als Tätigkeit mit gewerblichem Charakter.

Auf die Steuerlast dürfte das zwar zunächst keine großen Auswirkungen haben, denn die zu zahlende Gewerbe­steuer kann auf die Einkommens­steuer angerechnet werden, mit einem Freibetrag von 24.500 Euro im Jahr. Allerdings gilt die Wohnung bei gewerblichem Betrieb nicht mehr als Privat-, sondern als Betriebs­vermögen. Sollte der Vermieter dann einen Verkauf der Wohnung in Erwägung ziehen, ist der erzielte Veräußerungs­gewinn immer einkommens­steuerpflichtig. Bei einem Verkauf der Wohnung als Privat­vermögen hingegen wäre das nur der Fall, wenn dieser innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf geschieht. Nach dieser Frist muss der Gewinn nicht mehr versteuert werden.

Steuerfalle Airbnb

Hilfsbereitschaft oder gewerbliche Tätigkeit? Zusatzleistungen in möblierten Wohnungen haben schnell steuerliche Folgen. Bild 6: fotolia.com © nito

Vorsicht ist übrigens auch geboten, wenn eine Vermietung im Rahmen eines Airbnb-Angebots stattfindet. Im Frühjahr diesen Jahres hatten die deutschen Steuer­behörden bei der größten Vermietungs­plattform Airbnb die Namen der angemeldeten Vermieter angefragt, um die korrekte Besteuerung der Miet­erträge zu überprüfen, der Verdacht lautet auf Steuerhinterziehung. Denn diesen Fällen, die als Vermietung zu Ferien­zwecken betrachtet werden, müsste theoretisch auch Umsatz­steuer gezahlt werden. Der jährliche Freibetrag liegt für Klein­unternehmer zwar bei 17.500 Euro, trotzdem sind derartige Miet­annahmen zu melden.

Private Vermieter sollten deshalb immer sowohl das Mietrecht als auch das Steuerrecht im Auge behalten, um keine unschönen Überraschungen erleben zu müssen.