Die Unterlagen über die Immobilie sind sowohl für den Käufer als auch für Bank äußerst wichtig. Nur so kann sie nämlich den Beleihungswert der Immobilie richtig schätzen und so die Grundlage für die Baufinanzierung legen. Bildquelle: @ Sven Mieke / Unsplash.com

Unterlagen über die Immobilie

Im Mittelpunkt der Bau­finanzierung steht die Immobilie. Nicht nur aufgrund der einzutragenden Grundschuld ist es für die Bank wichtig, schon im Vorfeld viel über das Haus zu wissen. Zudem sind bei einem Immobilienkredit spezifische Unterlagen erforderlich.

Dazu gehören:

• Kaufvertrag/Grundbuch­auszug - teilweise gehen beide Unterlagen Hand in Hand, werden also beide angefordert. Der Kaufvertrag bezieht sich sowohl auf den schriftlichen Vertrag bei Bestands­immobilien als auch auf den Bauvertrag, wenn ein Haus neu errichtet wird. Über den Grundbuch­auszug kann die Bank etwaige Belastungen prüfen, aber auch eingetragene Nießb­räuche oder Erbpachten. Beide wirken sich unmittelbar auf den Wert des Hauses für die Bank aus.
• Bauplan/Grundris­splan - zumeist erhält die Bank eine Kopie der Unterlagen, die ein Hauskäufer von einem Bau­unternehmen oder auch einem Fertighaus­anbieter bekommt. Die Unterlagen dienen dazu, das Haus zu sichten und den Wert einzuschätzen. Bei Bestands­bauten ist der Grundris­splan entscheidend.
• Bebauungs­plan - bevor die Bank ihn sichtet, sollte der angehende Haus­besitzer diese Pläne genau prüfen - noch vor dem Kauf des Hauses oder Grundstücks. Über den Bebauungs­plan wird ersichtlich, wie das Gebiet um das Haus herum genutzt werden kann. Gleich­zeitig lässt sich dadurch feststellen, ob bereits Projekte geplant sind. Ein Beispiel: Das Grundstück liegt schön im Grünen. Der Bebauungs­plan gibt aber nicht nur Wohnbau­grundstücke preis, sondern zugleich gewerbliche oder öffentliche Flächen. Mitunter könnte bereits geplant sein, dass auf den gewerb­lichen Flächen ein neues Industrie­gebiet entsteht. Das hat die Folge, dass das eigene Grundstück deutlich an Wert verlieren wird. Die Übermi­ttlung des Bebauungs­plans wird mit dem Kataster­plan kombiniert.
• Berechnungen - sowohl die Grund­flächen­berechnung als auch die Wohn- und Nutz­flächen­berechnung werden benötigt.
• Zum Bau - die Bau­genehmigung, die Baukosten­schätzung, die Bau­beschreibung und ein Nachweis über die Rohbau­versicherung sind notwendig.
• Kosten - sowohl Nachweise für Eigen­leistungen sowie eine Auflistung dieser sind meist vorzulegen. Zugleich erwarten die Banken eine Auflistung der Wohn­nebenkosten und deren Berechnung.
• Bei Bestands­gebäuden - Kostenvor­anschläge, auch über etwaige Renovierungen, das Exposé des Hauses oder der Wohnung und entsprechende Fotos sind nötig.
• Miet­einnahmen – sollte die Immobilie vermietet sein, ist eine genaue Aufführung der zu erwartenden Mieteinnahmen wichtig. Diese kann die Bank zumindest zu einem Teil als zusätzliches Einkommen anerkennen.

Diese Liste ist nicht abschließend. Vieles hängt von der Situation und dem Einzelfall ab. Eine Wohn­immobilie, die beispiels­weise ohnehin über die Bank verkauft oder angeboten wird, wird anders behandelt als eine Immobilie, die von einem fremden Anbieter gekauft werden soll. Auch Bauprojekte von den Banken sehen keine Unterlagen zum Projekt selbst vor, da diese der Bank ohnehin schon vorliegen.

Die Prüfung der Unterlagen dient mit zur Berechnung der Kredithöhe. Es ist nicht selten, dass Banken vor der eigentlichen Finanzierung ein eigenes Wert­gutachten des Hauses erstellen lassen. Da jede baufinanzierte Immobilie zugleich das Pfand der Bank ist, müssen die Faktoren geprüft werden, damit die Bank im Falle einer Zwangs­versteigerung zumindest den Großteil der Kredit­kosten zurückerhält. Eine fehlerhaft über­bewertete Immobilie würde eine zu hohe Kreditsumme mit sich bringen, die von einer Ver­steigerung oder einem Verkauf niemals gedeckt werden könnte.

Unterlagen über den Kreditnehmer

Neben der Immobilie steht der Kredit­nehmer im Fokus. Die Finanzierung läuft meist über Jahrzehnte, weshalb Banken nicht nur aus eigenen Interessen sicher­stellen müssen, dass der Kredit­nehmer würdig ist, auch die Regularien sehen sorgfältige Prüfungen vor. Im Mittelpunkt steht die finanzielle Sicherheit, dass die Raten getilgt werden können. Daher werden Unterlagen gefordert:

• Einkommens­nachweise - im Regelfall sind Gehalts­nachweise der letzten drei Monate gefragt. Problematisch wird es, wenn der Kredit­nehmer noch in der Probezeit ist, denn nun ist mitunter eine Bestätigung über die Fortführung des Arbeits­verhältnisses notwendig. Ist der Kredit­nehmer bereits in Rente, werden die Renten­bescheide angefragt. Hier gilt aber, dass Bau­finanzierungen nur bei sehr hohen Renten­bezügen genehmigt werden, zusätzlich zu dem Fakt, dass der Rentner kein hohes Alter erreicht haben darf.
• Renten­informationen - bei älteren Arbeit­nehmern, bei denen die Kredit­laufzeit in das Rentenalter hineinreicht, ist die Vorlage der aktuellen Renten­informationen, die jeder Bürger jährlich erhält, notwendig. Ist der Bürger in einem der freien Berufe angestellt tätig, ersetzen die Nachweise der berufs­eigenen Pensions- oder Renten­kassen die Information der Renten­versicherung.
• Lohnsteuer­bescheid - der letzte Einkommen­steuer­bescheid ist vorzulegen, sofern eine Steuer­erklärung abgegeben wird. Ansonsten gilt die letzte Lohnsteuer­bescheinigung.
• Selbst­auskunft - der Kredit­nehmer muss eine Selbst­auskunft vorlegen und diese natürlich unterschreiben. Achtung: Diese Selbst­auskunft ersetzt keine Bonitäts­abfrage durch die Bank. Die erfolgt grund­sätzlich und kann Fehlangaben in der Selbst­auskunft aufdecken.
• Kranken­versicherung - ist ein Kredit­nehmer privat kranken­versichert, so ist ein Nachweis vorzulegen. Bei der GKV entfällt dieser.
• Kredit­nachweise - sollte der Kredit­nehmer noch weitere Finanzierungen haben, so muss er diese samt Angaben vorlegen. Achtung: Auch die Auto­finanzierung fällt darunter.
• Besonderheiten - sollte ein Insolvenz­verfahren drohen oder hat der Kredit­nehmer eine Vermögensauskunft gegenüber dem Gerichtsvollzieher erteilt, so ist die Bank darüber zu informieren.
• Selbstständige - bei ihnen sind die Nachweise komplizierter. Einige von den oben angegebenen Punkten treffen dennoch auf sie zu. Hinzu kommen: Bilanz- und Gewinn­ermittlung, eine betriebs­wirtschaftliche Auswertung, etwaige Gesellschafter­verträge, etwaiger Auszug aus dem Handels­register.

All diese Unterlagen sind notwendig, damit die Bank das Risiko des Kredits bewerten kann. Zugleich spielen diese Angaben indirekt in die Berechnung des Kredit­zinses hinein.

Was ist bei Immobilienkrediten sonst noch zu beachten?

Ein Hauskauf oder ein Bauprojekt sind unheimlich aufregend und Kredit­nehmer können gar nicht abwarten, dass es endlich losgeht. Leider geschehen durch diese Aufregung und Ungeduld nicht selten Nachlässigk­eiten bei der Kreditsuche. Jeder Verbraucher sollte sich darüber bewusst sein, dass eine Bau­finanzierung länger läuft, als etliche Ehen oder als das Großziehen des eigenen Kindes bis zur Volljährigkeit. Das Kind ist erwachsen, die Immobilien­finanzierung läuft weiter. Es sollte also ganz genau hingesehen werden:

• Kredit­vergleich – auch Immobilien­finanzierungen lassen sich online vergleichen. Durch die Vergleiche erhalten Verbraucher eine gute Übersicht über die Möglichkeiten und können konkrete Angebote schließlich wesentlich besser einschätzen.
• Zinsen – die Bauzinsen ziehen seit einiger Zeit wieder an, liegen aber weiterhin auf einem recht niedrigen Niveau. Da die Finanzierungs­summe jedoch hoch ist, kommt es schon auf halbe Prozent­punkte an. Zinsen sollten somit besonders sorgfältig verglichen werden. Oft können kleinste Differenzen über die Laufzeit hinweg für Ein­sparungen oder Mehrkosten im fünfstelligen Bereich sorgen.
• Zinsbindung – umso niedriger der Zinssatz, desto länger die Zinsbindung. Dieser Grundsatz trifft stets zu, denn während der Bindungs­phase kann die Bank den Zinssatz nicht anheben. Der Kunde hat nach zehn Jahren übrigens stets ein Sonder­kündigungsr­echt und kann den Kredit­vertrag kündigen.
• Tilgung – die Tilgung der Kreditsumme ist unheimlich wichtig. Schon anfangs empfehlen Experten Tilgungs­raten von mindestens zwei Prozent, wobei höhere Tilgungen stets besser sind. Das Problem mit einer niedrigen Anfangs­tilgung ist, dass bei Immobilien­krediten zuerst die Zinsen bezahlt werden. Bei niedrigen Tilgungs­quoten baut der Kredit­nehmer die aufgenommene Summe kaum ab, was sich extrem nachteilig auf Anschluss­finanzierungen auswirkt, da die abzulösende Summe kaum geringer geworden ist, die Zinsen der Anschluss­finanzierung hingegen deutlich höher sind.
• Sonder­tilgungen – die Bau­finanzierung sollte es erlauben, jährlich mindestens eine größere Sonder­tilgung kostenfrei einzubringen.

Ein möglichst hohes Eigen­kapital ist bei der Immobilien­finanzierung zugleich vergünstigend, da eine niedrigere Kreditsumme aufgenommen wird. grund­sätzlich besteht die Möglichkeit, einen Teil der Kreditsumme durch Eigen­leistungen am Bau zu reduzieren, da diese als zusätzliches Eigen­kapital angesetzt werden können. Bei Fachleuten ist eine Anrechnung von bis zu fünfzig Prozent möglich. Diese Option der Eigen­leistung darf allerdings nicht leichtfertig gewählt werden:

• Realistische Schätzung – Kredit­nehmer sollten ihre eigenen Möglichkeiten sehr realistisch einschätzen und sich keinesfalls auf Freunde oder Bekannte verlassen. Die Praxis zeigt, dass anfangs der gesamte Freundes­kreis mithilft, doch von Woche zu Woche kommen weniger Helfer.
• Erlaubte Arbeiten – bei der Bau­finanzierung dürfen Laien nur eingeschränkte Arbeiten als Eigen­leistungen anmelden. Tapezieren, Wände streichen, Böden verlegen, eventuell Außen­arbeiten an der Terrasse – das sind die erlaubten Arbeiten. Es gilt: Laien dürfen nichts übernehmen, das der Substanz schaden oder Gefahren bieten könnte.
• Fach­arbeiten – wer natürlich selbst Handwerker ist oder entsprechende Fachleute im Bekannten­kreis hat, der darf auch weitere Arbeiten durchführen. Es ist allerdings stets ein Nachweis über die Qualifikation zu erbringen und das Gewerk darf auch nur seine eigenen Arbeiten durchführen. Ein Installateur darf also nicht nebenbei die Elektrik verlegen.

Auch wenn gespart werden soll, so hat sich jeder die Frage zu stellen, ob Eigen­leistungen am lang ersehnten Eigenheim sinnvoll sind. Gerade Arbeiten, die nicht mal eben repariert werden können, gehören doch eher in die Hände von Profis. Das Fliesen verlegen ist durchaus leicht, doch der Ärger über ungerade Abstände oder nicht perfekt ebenmäßig verlegte Fliesen wird den Haus­besitzer noch Jahre begleiten. Bei anderen Arbeiten gilt schlichtweg, dass Fachfirmen versichert sind und bei Schäden oder mangelhaften Leistungen nachbessern müssen, gegebenenfalls sind sie sogar schaden­ersatz­pflichtig. Natürlich ist auch nun Ärger im Spiel, aber wenigstens muss sich der Haus­eigentümer nicht über sich selbst ärgern.

Grundsätzlich ist bei der Baufinanzierung sehr sorgfältige Planung angesagt. Nur so lassen sich die Kosten niedrig halten und böse Überraschungen in späteren Jahren vermeiden. Bildquelle: @ Clayton Robbins / Unsplash.com

Fazit – zum Immobilienkredit gehört einiges

Die Vergabe eines Immobilien­kredits funktioniert sicher nicht, wie die eines Digital- oder Blitz­kredites. Dafür steht zu viel im Raum und zu viele Unterlagen müssen auf Herz und Nieren geprüft werden. Viele Kredit­interessenten sind von den geforderten Unterlagen rund um das Haus überrascht, doch diese folgen grund­sätzlich einem logischen Muster. Streng genommen gehört der Bank bis zur letzten Kreditrate das Haus, denn sie hat die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund muss der Kreditgeber wissen, um welche Form von Objekt es sich handelt und wie viel es wert ist. Nur so kann die Bank zu Beginn auch erkennen, ob eine Kredit­vergabe auf solidem Fundament steht.