Solange technisch alles funktioniert, gibt es keinen Zwang für Vermieter zur Modernisierung. Auch das bremst. Bild: fotolia.com © hanohiki

41 Millionen. Das ist die Gesamtzahl an Wohnungen in der Bundes­republik, wie sie der letzte Mikrozensus aus dem Jahr 2014 hervor­brachte. Aber was dieser Zensus auch aufzeigte, ist eine andere, wesentlich bedenklichere Zahl: Nur 36,1 Millionen davon sind überhaupt bewohnt – und davon stehen nur 54,5 Prozent oder 19,7 Millionen Wohnungen überhaupt als Vermietungs-Objekte zur Verfügung.

Nicht nur, dass damit generell 1,2 Millionen Wohnungen fehlen. Nein, auch bei den bestehenden Wohnungen spiegeln sich die Realitäten nicht wider, die durch veränderte Lebens­umstände heute eher Regel als Ausnahme sind. Der folgende Artikel zeigt, wohin die Reise gehen könnte, um die Situation zu verbessern – und nimmt dabei sowohl Mieter als auch Vermieter in den Fokus und plädiert auch für etwas mehr Menschlichkeit.

Mietpreisbremse und Innovationsstau

Viele Vermieter scheuen Modernisierungen. Ein immer wieder genannter Grund sind die Kosten. Eine Heizungs­anlage etwa schlägt für ein Mehr­parteien­haus leicht mit mehreren Zehntausend Euro zu Buche. Oftmals warten Vermieter dann, bis der Austausch per Gesetz zur Pflicht wird (derzeit 30 Jahre nach dem Einbau).

Kosten, die oftmals auch deshalb nicht investiert werden, weil in fast jedem Bundesland mittlerweile eine Mietpreis­bremse zumindest parlamentarisch festgelegt wurde. Rechtlich gesehen dürfen die Kosten für eine Modernisierung – und dazu zählt auch die energetische Sanierung – nur zu 11 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das reicht oft aber längst nicht immer.

Leider betreffen diese Gesetze eben nicht nur jene Vermieter, die sich an ungerecht­fertigten Mieterhöhungen bereichern, sondern auch all jene, die einfach nur ihr Objekt für bestehende oder Neumieter attraktiver machen, der Umwelt etwas Gutes tun oder die Verbräuche für alle verringern wollen, ohne sich dabei zutiefst zu verschulden. Bitte hierbei bedenken: Der allergrößte Teil aller vermieteten Objekte in Deutschland hat

• Nur eine geringe einstellige Wohnungs­zahl
• Wird von Privat­leuten im Nebenerwerb vermietet

Natürlich gibt es auch darunter Preis­spekulanten, jedoch treffen die bisherigen Maßnahmen vor allem die Ehrlichen unter den Vermietern und sorgen gerade für das Gegenteil von dem, was durch die Mietpreis­bremse (auch) erreicht werden sollte: Die Zahl großer, intransparenter Wohnungs­gesellschaften nimmt zu, die Zahl privater Vermieter, die über keine großen finanziellen Reserven verfügen, hingegen ab.

Und daraus entstehen wiederum auch Nachteile für die Mieter selbst. Denn wo ein privater Vermieter sich aus Angst vor zu hohen Kosten scheut, Modernisierungs­maßnahmen in Auftrag zu geben, haben Mieter auch praktisch kein Recht, diese einzuklagen. Abgenutzte Duschwannen stellen ebenso wenig einen Mietmangel dar, wie nicht mehr zeit­gemäße Fliesen oder auch nur eine nicht mehr den heutigen Anforderungen der Technik entsprechende Anzahl von Steckdosen.

Die Zukunft muss also dahingehend aussehen, dass von politischer Seite aus nicht mehr alle Vermieter über einen Kamm geschoren werden. Das jetzige Prinzip der Miet­preis­bremsen hat sich nicht nur mehrfach bereits als nicht funktional erwiesen, sondern es vergrößert auch den Innovations­stau und verringert die Zahl derer, die aktiv daran arbeiten können, die Wohnungsnot zu bekämpfen.

Effektive Maßnahmen könnten beispiels­weise folgendermaßen aussehen:

• Schärfere Strafen für preis­treibende Vermieter
• Finanzielle Unterstützung für Klein­vermieter (zins­günstige Staats-Darlehen für Modernisierungen)
• Vergünstigte Preise (etwa reduzierte Mehrwert­steuer) beim Kauf von Elementen, die zur Modernisierung von Wohnungen verwendet werden

Letztendlich muss der Staat dafür Sorge tragen, dass sich mehr Menschen trauen, Immobilien zu vermieten. Anders lässt sich die große Wohnungsnot (aus der auch ein großer Teil der Preis­explosionen in den Städten resultiert) nicht in den Griff bekommen. Der Blick auf große Wohnungs­bau­gesellschaften ist zwar gut, aber wenig realitäts­nah, weil ein Großteil aller Mietobjekte der Bundes­republik von privaten Klein­vermietern angeboten wird.

Modernisierung ohne Wenn und Aber

Größere Umbauten sind nur dann ein Risiko, wenn der Vermieter nicht einwilligt. Immer steigern sie jedoch die Mieterbindung enorm. Bild: fotolia.com © albertiniz

Vermieten ist eine einfache Kosten/Nutzen-Rechnung - wie jede andere finanzielle Tätigkeit auch. Ein Vermieter stellt seine Immobilie zur Verfügung und möchte daraus einen möglichst hohen finanziellen Nutzen bei minimalem Aufwand erzielen. Eigentlich ein zutiefst markt­wirtschaftlicher Vorgang – der jedoch dadurch erschwert wird, dass auch langjährige Mieter in ihren vier Wänden praktisch keine Handhabe jenseits von Wandfarbe und anderen Kleinigkeiten haben, um sich selbst zu verwirklichen.

Prinzipiell ist das eine Vorschrift, die Vermieter davor schützen soll, dass ihr Objekt in einem extremen Maße umgestaltet wird und sich so vielleicht nur nach finanziell teuren Umbauten wieder als ein eher dem allgemeinen Geschmack entsprechendes Objekt vermarkten lässt. Und angesichts der Kosten, die dabei entstehen können, ist es auch verständlich.

Doch sieht die Realität so aus, dass die Umzugsquote in ganz Deutschland seit Jahren abnimmt. Im Klartext also bleiben immer mehr Mieter ihrer Wohnung immer länger treu. Das bedeutet, Vermieter müssen längst nicht mehr in kurzen Zeiträumen von nur wenigen Jahren denken, in denen ihr Objekt wieder für neue Mieter attraktiv sein muss. Im Gegenteil, selbst die Alters­gruppe der „Viel-Umzieher“ zwischen 20 und 40 ist mittlerweile ziemlich sesshaft geworden.

Insbesondere ob der Tatsache, dass das Finden eines seriösen Neumieters heute ein langwieriger Hürdenlauf sein kann, der durch Leerstände zudem auch noch schwere Einkommens­einbußen nach sich zieht, sollten Vermieter sich sehr viel mehr öffnen. Selbst das Gesetz erlaubt es ja, dass anderslautende Absprachen zwischen Mieter und Vermieter bezüglich der Modernisierung erlaubt sind, wenn diese einvernehmlich sind.

Die Zukunft könnte also so aussehen, dass Vermieter wieder mehr lernen, das zu tun, was in anderen Branchen Gang und Gebe ist, nämlich Bestands­pflege zu betreiben. Sie müssen wieder dazu übergehen, aufgrund der demo­graphischen Tatsachen die Mieter als eine Art Bestands­kunden zu sehen. Es einem solchen Mieter zu erlauben (abgesichert durch einen schriftlichen Vertrag), Modernisierungen auf eigene Kosten in „seiner“ Wohnung vorzunehmen, die weit über das vom Gesetz Erlaubte hinausgehen, sorgt für mehreres:

• Es verstärkt den Bindungs­grad zwischen Mieter und Wohnung
• Es spart dem Vermieter Kosten für die Modernisierung nach Auszug
• Es erhöht die Lang­fristigkeit und somit Berechnungs­sicherheit für den Vermieter
• Es reduziert die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mieter aus objekt­bezogenen Gründen auszieht und sämtliche damit verbundenen Nachteile

Vor allem den zweit­genannten Punkt sollte man nicht unterschätzen. Im Gespräch mit dem Mieter wird es in den allermeisten Fällen einen geschmacklichen Mittelweg für Modernisierungen geben, die sowohl dem Personalisierungs­drang des Mieters, als auch dem Neutralitäts­wunsch des Haus­besitzers entsprechen.

Das Miteinander-Prinzip

Im direkten Gespräch funktioniert auch das Mieter-Vermieter-Verhältnis besser als über Briefe und Schreiben. Bild: fotolia.com © musalukic

Zwischen Mietern und Vermietern sind die Gräben heute leider in vielen Fällen tief. Die Gründe sind auf beiden Seiten schwarze Schafe, die bestehende Gesetzes­lücken oder bloße Gut­mütigkeit hemmungslos ausgenutzt haben. Doch betrachtet man jene Übeltäter, stellt sich heraus, dass diese in der Minderheit sind und dennoch die Angst vor ihnen exorbitant hoch.

• 99,9 Prozent aller Mieter sind gesetzes­treu – trotzdem haben alle Vermieter Angst vor dem extrem geringen Risiko, an einen Mietnomaden zu geraten.
• Ein Großteil aller Vermieter steigert Preise nicht zu Bereicherungs­zwecken, sondern nur, damit aus dem vermieteten Objekt kein Null­summen­spiel wird – tatsächlich macht ein Drittel aller Vermieter keinen Gewinn. Trotzdem haben alle Mieter Angst vor den wenigen Wucherern (die zudem per Gesetz durch § 291 StGB eingebremst werden).

Die Folge ist ein Umfeld, in dem sich beide Parteien gegenseitig belauern, sich nichts gönnen und im jeweils anderen einen jeden Pfennig umdrehenden, äußerst egoistischen und gierigen Menschen sehen. Dabei gibt es eigentlich keinen Grund, sich gegenseitig auf diese Art zu begegnen. Denn der Vermieter benötigt seine Mieter ebenso wie es umgekehrt der Fall ist.

Die Zukunft sollte deshalb wieder weitaus mehr zu einem Prinzip des Mit­einanders zurück­kehren. Das kann damit beginnen, dass beide Parteien sich schlicht nicht von der medialen Bericht­erstattung, sondern ihrer eigenen Miet-Realität beeinflussen lassen. Und es endet damit, dass Vermieter einsehen, dass selbst eine faire und vergleichsweise niedrig angesetzte Miete samt Nebenkosten den größten Posten der monatlichen finanziellen Belastung darstellt. Angesichts dieser Tatsache sollten Vermieter helfen und es ihren Mietern ermöglichen, zu sparen, wo es nur geht. Seit der Gesetzes­novelle im April 2017 ist es beispiels­weise so einfach wie noch nie, auch Mieter an der Energie­wende teilhaben zu lassen. Das geht durch das Prinzip des Mieter­stroms direkt und günstig: Weil der auf dem Dach erzeugte PV-Strom direkt verbraucht werden kann, statt über den (teuren) Umweg der öffentlichen Einspeisung – nebenbei profitieren derart agierende Vermieter auch noch durch Förder­maßnahmen.

Und dazwischen gibt es noch viele weitere Hand­reichungen für das Miteinander:

• Den Mietpreis und auch Nebenkosten­abrechnungen fair berechnen und nicht nur „grob“ nach prozentualen Steigerungen
• Sowohl den Anbieter­wechsel erleichtern, als auch den Mietern selbst Tipps geben, wie und wo sie Strom, Gas und Co. am günstigsten beziehen
• Persönliches Kommunizieren statt schriftlicher Kontakt. Auch und vor allem wenn alles gut läuft
• Kulant sein. Auch mal eine Klein­reparatur bezahlen, selbst wenn sie dem Vertrag entsprechend in den Bereich des Mieters fällt. Und umgekehrt auch nicht bei jedem Mangel dem Vermieter sofort drohen
• Zeitnahe Behebung von Problemen

Vermieter und Mieter sollten immer bedenken, dass ihre Situation ein Verhältnis auf Augenhöhe ist. Verständnis und Fairness sind dabei die wichtigsten beiderseitigen Gebote.

Lernen für Mieter und Vermieter

Nicht jeder Vermieter ist ein Haus-Experte, nur weil er eines besitzt und darin Wohnungen vermietet. Nicht jeder Mieter ist ein echter Sparfuchs, der aus dem FF sämtliche Tricks kennt, die es benötigt, um Verbräuche und somit seine Kosten niedrig zu halten. Was beide Personen­kreise jedoch sind, ist eine Zweck- und Bedarfs­gemeinschaft, die stark voneinander abhängig ist. Das Internet ist voller Ratgeber zu den verschiedensten Themen:

• Stromsparen
• Optimales Heizen
• Verbrauchs­reduktion beim Wasser
• Korrektes Lüften

um nur einige Themen zu nennen, finden sich im Web zuhauf. Und beiden Parteien ist daran gelegen, dass eingespart wird, denn jeder profitiert auf seine eigene Weise davon.

Die Zukunft kann deshalb so aussehen, dass Mieter und Vermieter voneinander lernen und ihr Wissen dem jeweils anderen mitteilen. Schon im vorherigen Punkt war davon zu lesen, dass das persönliche Kommunizieren ein sehr effizienter Schlüssel zu einem besseren Miteinander ist. Diese Kommunikation lässt sich ausdehnen. Sie lässt sich dafür aufwenden, den Mietern Tricks und Kniffe zu verraten. Sie lässt sich dafür einsetzen, dem Vermieter Lösungs­vorschläge anzubieten, mithilfe derer er das Haus energie­effizienter machen kann, ohne dass es in gesteigerten Kosten für alle Parteien ausartet.

Bloß sollte die Kommunikation in einem offenen Umfeld stattfinden. Natürlich haben Mieter berechtigte Forderungen, die sie stellen dürfen. Doch die Methode, nach der dem Vermieter die Pistole auf die Brust gesetzt wird, sollte immer nur Ultima Ratio sein und erst dann zum Einsatz kommt, wenn andere Möglichkeiten erschöpft sind.

Singles und Attraktivität

Viele Vermieter machen angesichts der Miet­situation einen Denkfehler: Sie glauben, dass sich für jedes Objekt, egal wie es aussieht, auch ein Mieter finden wird. Denn immerhin gibt es ja Aber­tausende Wohnungs­suchende in der Republik. Ja, aber wenn man nach dieser Philosophie handelt, muss man sich auch damit abfinden, dass man nur „irgendeinen“ Mieter bekommt. Einen, der es vielleicht mit der Pflege des Objekts nicht so genau nimmt, aber umgekehrt penibel auf buchstaben­getreue Einhaltung pocht.

Zum Vergleich: 1991 waren in Deutschland nur 33 % aller Haushalte Ein­personen­haushalte. Heute hingegen sprechen wir von über 41%. Viele Vermieter hängen, das zeigt sich in der Realität, immer noch einem ver­fließenden Idealbild vom „ruhigen, kinder- und haus­tier­losen Ehepaar“ nach, das es so mancherorts gar nicht mehr gibt – und wenn, dann passt das eigene Mietobjekt vielleicht gar nicht in deren Suchschema, weil analog zur Single-Haushalt-Zahl auch der Wunsch nach mehr Wohnfläche steigt.

Längst nicht jedes Objekt steht in begehrten „Speck­gürteln“, wo man sich vor Interessenten kaum retten kann. Doch für jedes Objekt lässt sich eine Klientel finden, die genau diese Wohnung sucht. Und immer häufiger sind das Singles, die einfach von ihrem Lebens­wandel her andere Ansprüche stellen, als Mehrpersonenhaushalte.

• Erstklassige Internetanbindung
• Gute Mobilität (auch, aber nicht nur ÖPNV)
• Möglichkeit zur Selbstverwirklichung in der Wohnung
• Geringere Anzahl an Zimmern

Die Klassiker wie „ein Kinder­garten zwei Straßen weiter“ haben für diese Klientel wenig Bedeutung. Was aber bei den Singles wichtiger wird, ist, dass ihre Wohnung ihnen die Nutzung moderner Arbeitskonzepte ermöglicht. Schon heute etwa können sich mehr als ein Drittel aller Arbeitgeber vorstellen, ihre Angestellten zumindest teilweise von zuhause aus arbeiten zu lassen. Nur spiegelt der Wohnungs­markt in keinster Weise den hohen Bedarf nach solchen kleinen, aber gut ausgestatteten Wohnungen wider.

Die Zukunft könnte also so aussehen, dass auch private Vermieter mehr auf die „Generation Single“ eingehen. Etwa durch Investition in schnelles Internet, Umbau großer Einzel- zu mehreren kleinen Wohnungen oder, falls das nicht möglich ist, der Steigerung von Attraktivität für Wohn­gemeinschaften. Diese sind ebenfalls längst nicht mehr nur eine Realität im jungen Studentenumfeld, sondern werden auch bei älteren Singles immer begehrter, weil es einerseits an Singlewohnungen mangelt und anderer­seits die WG ein familiäres Umfeld ersetzt.

Dezentralisierung

Kleine, sanierte Objekte auf dem Land werden immer gefragter, weil in Städten vielfach nur die leben, die dort nicht weg können. Bild: fotolia.com © woe

Vor allem im ländlichen Bereich sieht die Situation der Vermietung so aus, dass es sich hier in den allermeisten Fällen um Privatvermietung handelt. Etwa das geerbte Haus der Eltern. Kommt zu einer solchen ländlichen Lage noch eine insgesamt schlechte Infra­struktur, glauben viele Vermieter, dass sie ihr Objekt entweder gar nicht vermieten könnten oder wenn, dann nur als unrenoviertes Objekt im Niedrigpreissegment.

Dabei orientiert sich dieses Denken nicht an der Realität. Denn in der sieht es tatsächlich so aus, dass lediglich Universitäts- und/oder Großs­tädte zu den urbanen Räumen mit der extremen Wohnungsnot gehören. Und auch dort nur, weil vor allem die jungen Generationen dort hinziehen. Fast die Hälfte aller Deutschen insgesamt würde jedoch, so sie die Wahl hätten, lieber auf dem Land leben.

Und genau das macht das eingangs erwähnte „alte Haus der Eltern“ so attraktiv, auch jenseits des Niedrigpreissegments. Denn das Interesse der Generation 35+ geht ganz eindeutig in Richtung Dorf. Nicht nur wegen der dort geringeren Lebens­haltungs­kosten, sondern sämtlichen Nachteilen des Lebens in einer großen Stadt oder deren suburbanen Speckgürtel.

Die Zukunft wird definitiv so aussehen, dass wieder mehr Menschen in die Dörfer zurück­kehren. Denn Arbeits­platz und Arbeitgeber sind wie bereits erwähnt längst nicht mehr deckungsgleich, sodass die Zahlen derer, die ortsunabhängig arbeiten können, eher noch zunehmen. Vermieter, die dieses Interesse durch sanierte, moderne Objekte befriedigen können, werden in den kommenden Jahren zu den Gewinnern zählen.

Mobilitätskonzept mit Einbeziehen

Private Ladesäulen für Mieter sind heute noch ein großes Attraktivitäts-Plus, werden morgen aber schon Standard sein. Bild: fotolia.com © bevisphoto

Praktisch jede Partei hat es heute in irgendeiner Form im Programm: Die Abkehr von klassischen Mobilitätskonzepten wie dem Verbrennungsmotor-betriebenen Privat-PKW. Doch in der Stadt wie auf dem Land darben sämtliche Änderungsvorschläge schlicht und ergreifend daran, dass die Infra­struktur mangelhaft ist.

In Stadtwohnungen halten tatsächlich noch sehr viele Vermieter Parkplätze vor, die ob der dortigen Verkehrsarten eigentlich kein Vor-, sondern ob ihres Zusatzpreises eher ein gravierender Nachteil sind. Doch genau hier ließe sich die Attraktivität für Mieter, sowie großmaßstäblich gedacht sogar der Wandel der Mobilität als solche steigern. Etwa, indem Vermieter dazu übergehen, nicht mehr das Auto als gegeben anzusehen.

Die Zukunft könnte so aussehen, dass die jetzigen Parkplätze mit Ladesäulen ausgestattet sind. Die Preise dafür rangieren im Bereich von tausend Euro pro Stück.

Derart ausgestattete Wohnungen würden gerade jetzt schlagartig attraktiver werden, weil die staatliche Lade-Infra­struktur sehr lückenhaft ist. Und zukünftig könnte ein solches Feature längst Standard sein (so nicht zudem per Gesetz zum Zwang erklärt). In Zukunft könnten Vermieter auch über die weiter steigenden Zahlen von Fahr­radfahrern oder E-Bike-Besitzern nachdenken und deren Interessen bedienen. Umkehren lassen sich die eingeschlagenen Wege nicht mehr – aber sinnvoll bedienen.