Die defekte Beleuchtung im Treppenhaus führt in so mancher Mietimmobilie zu Streit mit dem Vermieter. Darf der Mieter die Miete mindern, wenn die allgemeine Beleuchtung nicht funktioniert? Abbildung 1: Pixabay © free-photos (CC0 Public Domain)

Teil der Nebenkostenabrechnung

Die Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung, Speicher- oder Kellerbeleuchtung und weiterer Gemeinschaftsflächen gehören zu den Beleuchtungsnebenkosten. Vermieter dürfen diesen Kosten gemäß § 2 Nummer 11 Betriebskostenverordnung auf den oder die Mieter umlegen.

Was hingegen nicht zu den Kosten für den Allgemeinstrom gehört und auch nicht auf die Nebenkostenabrechnung sind die Kosten für die Anschaffung neuer Leuchten und Leuchtmittel, wie Lampen, Leuchtstoffröhren oder Energiesparleuchten. Dabei handelt es sich um Instandhaltungskosten, die der Vermieter bezahlen muss. Dazu gibt es ein entsprechendes Urteil des AG Münster vom 16. Oktober 2012, nachzulesen unter Az.: 7 C 4687/11. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter energiesparende LED-Panels kaufen und installieren möchte, mit denen die Mieter anschließend Geld sparen, weil die Stromkosten sinken.

Detaillierte Nebenkostenabrechnung – weniger Streitfragen

Um Konflikte zu vermeiden, sollte die Nebenkostenabrechnung so detailliert wie nur möglich sein. Hat der Vermieter gerade die Beleuchtungsanlage modernisiert und in der darauffolgenden Nebenkostenabrechnung erscheint der Posten Beleuchtung etwas hoch, haben Mieter das Recht, eine genaue Auflistung zu erhalten, was alles unter diesem Punkt zusammengefasst ist. Vermieter vermeiden überflüssige Diskussionen, wenn sie von vornherein genau zwischen den Verbrauchskosten und den Anschaffungskosten unterscheiden.

Welche Kosten darf der Vermieter abrechnen?

Zu den abrechenbaren Kosten gehören neben den Kosten für die Außenbeleuchtung auch die Kosten für gemeinschaftlich von allen Mietern genutzte Räume, wie Bodenräume, Flure, Keller oder Waschräume. Auch die Kosten für die Klingel- und Hausnummernbeleuchtung gehören dazu. Die Grundgebühren sind dabei ansatzfähig und eventuell zu zahlende Entgelte für die Zählermiete in ortsüblicher Höhe.

Welche Kosten darf der Vermieter nicht abrechnen?

Nicht abrechnen darf der Vermieter die Kosten für Ersatz, wenn Leuchtmittel kaputt gegangen sind. Auch den Ersatz, die Reparatur der Beleuchtungsanlage oder die Anschaffung einer neuen Beleuchtungsanlage ist Sache des Vermieters.

Sind Flächen im Gebäude nur für einige Mieter zugänglich, so dürfen die Kosten nicht auf alle Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss die Stromkosten für mietereigene Keller oder Garagen so erfassen, dass sie genau diesem Mieter zuordenbar sind. Wer keinen Zugang hat, muss auch nicht dafür zahlen.

Was ist mit Baustrom, Trocknungsstrom oder Sonderverbrauch?

Lässt der Vermieter eine Baumaßnahme durchführen, ist der Strom dafür nicht umlagefähig. Er darf nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Im Gegenteil, diesen Strom muss der Vermieter mit einem Zwischenzähler separat erfassen und dann vom Allgemeinstrom abziehen.

Sonderverbrauch kann beispielsweise die Außenbeleuchtung eines Ladenlokals sein. Diesen muss der Nutzer jeweils selbst bezahlen. Ist ein gewerblicher Mieter im Gebäude, dessen Gewerbeeinheit starken Publikumsverkehr hat, muss der Allgemeinstrom für diesen Mieter separat abgerechnet werden.

Besteht das Recht auf Mietminderung bei nicht funktionierender Beleuchtung im Treppenhaus?

Ist die Wohnung nach einem Brand nicht mehr bewohnbar, darf der Mieter die Miete zu 100 Prozent mindern. Abbildung 2: Pixabay © kalhh (CC0 Public Domain)

Grundsätzlich besteht immer dann ein Recht auf Mietminderung, wenn die Mietsache während der Mietdauer einen oder mehrere Mängel aufweist. Das heißt, die Mietsache entspricht dann nicht oder nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand, wie beispielsweise Belastung mit Asbest, die nutzbare Mietfläche ist kleiner als im Vertrag angegeben, die Isolierung der Wohnung ist unzulänglich oder es liegt Ungeziefer- oder Schimmelbefall vor.

Für welche konkreten Umstände es eine Mietminderung gibt, ist pauschal nicht zu beantworten. Im Streitfall entscheiden das die Gerichte. In der Vergangenheit gab es schon häufig Mietminderungen beispielsweise für Wasser- oder Brandschäden, den Ausfall der Heizung, unzumutbaren Baulärm, Geruchsbelästigung durch Mitmieter, undichte Türen oder Fenster oder sogar Beschwerden wie „die Küche funktioniert nicht“ oder „die Beleuchtung im Treppenhaus ist kaputt“.

Wenn die Wohnung überhaupt nicht bewohnbar ist, darf der Mieter die Miete um 100 Prozent kürzen, beispielsweise nach einem Brand oder bei Totalausfall von Elektrizität und Heizung. Bei weniger schwerwiegenden Gründen fällt die Mietminderung entsprechend geringer aus. Wenn die Treppenhausbeleuchtung nicht funktioniert, ist das zwar ärgerlich, aber nicht so gravierend, dass es eine hohe Mietminderung rechtfertigt. Das Amtsgericht Berlin-Schönenberg hat für einen solchen Fall ein Prozent Mietminderung als angemessen erachtet.

Wenn die Nebenabrechnung kommt – richtig auf Richtigkeit überprüfen

Bei der Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter nicht einfach nur eine Nachzahlung verlangen. Er muss detailliert auflisten, wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt. Abbildung 3: Pixabay © jhertle (CC0 Public Domain))

Sobald Mieter ihre Nebenkostenabrechnung erhalten, sollten sie diese überprüfen, egal ob es eine Nachzahlung oder eine Erstattung ist. Folgende Punkte sind dabei wichtig:

- Ist die Nebenkostenabrechnung fristgerecht eingegangen?

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Spätere Nebenkostenabrechnungen sind unwirksam. Das gilt nicht bei Erstattungen.

- Ist der Abrechnungszeitraum korrekt?

Die Betriebskostenabrechnung ist nur dann gültig, wenn der Abrechnungszeitraum 12 Monate erfasst. Ein längerer Zeitraum ist ein Formfehler. Kürzer darf der Zeitraum sein, wenn beispielsweise ein Mieter im laufenden Jahr eingezogen ist und die Abrechnung nach Kalenderjahr erfolgt.

- Sind alle abgerechneten Positionen korrekt?

Stimmen die abgerechneten Nebenkosten mit den im Vertrag vereinbarten Nebenkosten überein? Im Mietvertrag stehen meistens alle Betriebskosten anteilig gelistet. Unter sonstige Betriebskosten muss genau aufgeführt sein, worum es sich handelt. Ist dies nicht erfolgt, darf der Mieter diese Position streichen. Streichen darf er auch weitere unschlüssige oder unverständliche Positionen.

Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Deshalb muss jede Position folgende Angaben enthalten:

• Wie hoch sind die Gesamtkosten?
• Welcher Umlage- oder Verteilschlüssel liegt der Position zugrunde?
• Welchen Anteil muss der Mieter zahlen?
• In welcher Höhe hat der Mieter bereits Vorauszahlungen geleistet?

Wenn der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung anzweifelt, darf er Einsicht in die Originalbelege verlangen. Kopien muss der Vermieter allerdings keine anfertigen.