Streitwert

Streitwert bei einer Mietminderung

Streitwertberechnung bei Klage wegen Mietminderung

Liegt ein Mietmangel vor, dann kann der Mieter in der Regel die Miete mindern (vgl. Das ABC der Mietminderung). Der Vermieter wiederum kann die Mietminderung akzeptieren oder hat die Möglichkeit, den Mietmangel zu beseitigen. Nun kann es aber auch vorkommen, dass der Vermieter mit der Mietminderung nicht einverstanden ist. Eskaliert dann weiter der Streit, treffen sich Mieter und Vermieter oft vor Gericht wieder. Dann stellt sich u.a. die Frage: Wie hoch ist der Streitwert bei einer Mietminderung?

Streiten Mieter und Vermieter um das Vorliegen eines Mietmangels und die Frage, wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, kann jeder von ihnen eine so genannte Feststellungsklage beim zuständigen Gericht erheben.

Der Vermieter kann beim Gericht eine Feststellungsklage gegen den Mieter erheben und beantragen, dass das Gericht feststellt, dass der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt ist.

Ebenso kann der Mieter eine Feststellungklage gegen den Vermieter erheben und beantragen, dass das Gericht feststellt, dass er (der Mieter) zu einer Mietminderung berechtigt ist.

Dann kommt es inbesondere auf den Streitwert an. Der Streitwert ist aber im übrigen im gesamten Gerichtsverfahren von Bedeutung. Nach dem Streitwert wird festgelegt, an welches Gericht man sich mit seiner Klage wenden muss (z.B. Amtsgericht oder Landgericht). Der Streitwert ist aber auch wichtig für die Frage, ob nach einem erstinstanzlichen Urteil ein Berufungsverfahren möglich ist (Beschwerdewert). Schließlich bestimmen sich nach dem Streitwert auch die Anwaltskosten und die Gerichtskosten (Gebührenstreitwert).

Der Streitwert bestimmt die Zuständigkeit des Gerichts

Wie oben bereits kurz erwähnt, bestimmt der Streitwert die Zuständigkeit des Gerichts. Im Zivilrecht – und das Mietrecht gehört zum Zivilrecht – sind die Amtsgerichte für alle Streitigkeiten zuständig, die die Summe von 5.000,- Euro nicht übersteigen. Allerdings gibt es von dieser Regel auch eine Ausnahme: So sind die Amtsgerichte ungeachtet der Höhe des Streitwerts für alle Streitigkeiten zuständig, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraumraum (!) ergeben (vgl. § 29a ZPO; § 23 GVG). Die Amtsgerichte sind also immer zuständig, wenn sich Vermieter und Mieter um eine Mietminderung streiten und es dabei um eine Wohnung geht. Bezieht sich die Mietminderung aber auf Geschäftsräume, dann können sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht als erste Instanz zuständig seien. Es kommt also bei einem Streit um eine Mietminderung bei Geschäftsräumen dann darauf an, ob der Streitwert die Summe von 5.000,- Euro übersteigt.

Der Streitwert bestimmt die Höhe der Anwaltskosten und der Gerichtskosten

Nach dem Streitwert richtet sich nicht nur die Zuständigkeit des Gerichts. Der Streitwert bestimmt auch, wie hoch die Kosten des Gerichts ausfallen und wieviel der Gebühren der Anwalt abrechnet. Kennt man die die Höhe des Streitwerts, dann kann man die Höhe der Gerichtsgebühren aus dem Gerichtskostengesetz entnehmen (vgl. Gerichtskostentabelle). Gleiches gilt für die Rechtsanwaltsgebühren. Diese sind im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt (vgl. Neue Rechtsanwaltsgebühren: Was ändert sich ab dem 01.08.2013? und Anwaltsgebühren: Was kostet eine Erstberatung beim Rechtsanwalt? ). Man kann grundsätzlich sagen: Je höher der Streitwert, desto höher fallen die Gerichtskosten und die Rechtsanwaltskosten aus.

Wo steht, wie hoch der Streitwert bei einer Mietminderung ist?

Im Mietrecht (zu finden im Bürgerlichen Gesetzbuch) und in der Zivilprozessordnung (ZPO) ist vieles ganz genau geregelt. Doch diese Gesetze schweigen, wenn man nach dem Streitwert der Mietminderung sucht. Der Streitwert der Mietminderung ist im Gesetz nicht geregelt. Diesbezüglich besteht eine Gesetzeslücke.

Wie wird der Streitwert bei einer Mietminderung bestimmt?

Weil im Gesetz leider nicht steht, wie hoch der Streitwert bei einer Mietminderung ist, gab es zu dieser Frage bisher leider unterschiedliche Gerichtsentscheidungen und Rechtsauffassungen.

Im Juni 2016 hat der Bundesgerichtshof zum Streitwert aber eine wichtige Entscheidung getroffen: „Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung eines Minderungsrechts bemisst sich gemäß § 48 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) in Verbindung mit §§ 3 und 9 der Zivilprozessordnung (ZPO) nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung. Der Streitwert ist weder durch eine direkte noch eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG auf den einfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung beschränkt“ (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.06.2016, Az. VIII ZR 43/15).

Das bedeutet im Klartext: Der monatliche Betrag der Mietminderung ist mit 42 (Monaten) zu mulitiplizieren. Dann hat man gemäß der neuen BGH-Entscheidung den Streitwert.

Beispiel:

Der Mieter zahlt eine monatliche Bruttomiete von 800,- Euro. Er möchte eine Mietminderung von 10 % geltend machen. Das sind 80,- Euro im Monat. Diese 80,- sind mit 42 Monaten zu multipilzieren (80,- Euro x 42 = 3.360,- Euro). Der Streitwert der Mietminderung beträgt demnach 3.360,- Euro.

Gerichtsentscheidungen zur Bemessung des Streitwerts:

Kammergericht Berlin, Beschluss vom 26.08.2010, Az. 8 W 38/10: „Der Streitwert für die Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Der Kläger begehrt eine monatliche Mietminderung von 20 %, mithin in Höhe von 472,18 Euro, so dass der Streitwert 12 x 472,18 Euro = 5.666,16 Euro beträgt.“ (Die Vorinstanz – das Landgericht Berlin - hatte als Streitwert den dreieinhalbfachen Jahresminderungsbetrag festgelegt.
Kammergericht Berlin, Beschluss vom 06.01.2014, Az. 8 W 96/13: „Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Wertbemessung nicht die Vorschrift des § 9 ZPO zugrunde zu legen, sondern der Wert ist in Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12-fachen Minderungsbetrag zu bemessen.“
Oberlandesgericht München, Beschluss vom 24.09.2013, Az. 32 W 1760/13: Der Streitwert einer Klage gerichtet auf Feststellung der Mängelbeseitigung bemisst sich nach dem Jahresbeitrag der Mietminderung. Grundlage für die Mietminderung ist die Bruttomiete.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 18.07.2014, Az. 63 T 88/14: Der Streitwert einer Klage eines Mieters auf Feststellung eines Minderungsrechts bestimmt sich gemäß § 9 ZPO nach dem 42fachen des monatlichen Minderungsbetrags.
Neue BGH-Entscheidung: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.06.2016, Az. VIII ZR 43/15: Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung eines Minderungsrechts bemisst sich gemäß § 48 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) in Verbindung mit §§ 3 und 9 der Zivilprozessordnung (ZPO) nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung. Der Streitwert ist weder durch eine direkte noch eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG auf den einfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung beschränkt.