Mietminderung im Vertrag ausgeschlossen

Kann der Vermieter das Recht auf Mietminderung im Mietvertrag ausschließen oder einschränken?

Wenn ein Vermieter in einem Mietvertrag das Recht zur Mietminderung prinzipiell ausschließt, dann stellt sich die Frage, ob eine solche Klausel überhaupt erlaubt ist?

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum darf der Vermieter das Mietminderungsrecht des Mieters nicht zu dessen Nachteil einschränken (vgl. § 536 Abs. 4 BGB - siehe weiter unten).

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die das Mietminderungsrecht des Mieters ausschließt, so ist diese gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam und nichtig.

Dies gilt für vorgefertigte Mietverträge bzw. Formularmietverträge, auf die der Mieter keinen Einfluss nehmen kann, aber auch für Individualvereinbarungen.

Lesen Sie hier, was in § 536 BGB geregelt ist:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kann der Vermieter das Recht auf Minderung im Mietvertrag einschränken?

Auch Klauseln, die nicht das Recht auf Mietminderung ausschließen, sondern nur einschränken, sind in der Regel unwirksam.

Einschränkende Klauseln sind immer restriktiv auszulegen.

Eine unzulässige für den Mieter nachteilige Beschränkung des Mietminderungsrechts liegt auch dann vor, wenn die Mietminderung von einer Bedingung abhängig gemacht wird.

Beispiel:

Der Vermieter darf das Mietminderungsrecht des Mieters auch nicht in der Weise einschränken, als er verlangt, dass der Mieter irgendwelche Fristen bei der Mietminderung einhalten muss (LG Hamburg, Urteil v. 6.3.1979, 16 O 100/78 = WuM 1980, 126).

In der Rechtsprechung wurden auch folgende Einschränkungen des Mietminderungsrechts als unzulässig erachtet:

Der Vermieter kann nicht mietvertraglich mit dem Mieter vereinbaren, dass das Minderungsrecht für Mängel, die der Vermieter selbst nicht verschuldet hat, ausgeschlossen sein soll (Landgericht Hamburg, Urteil vom 16.06.2004, Az. 311 O 291/03). Schließlich haftet der Vermieter unabhängig davon, ob er einen Mangel verursacht hat oder nicht. Er bleibt verpflichtet, den Gebrauch der Mietwohnung so zu gewährleisten, wie es vertraglich vereinbart ist.
Bestimmt der Mietvertrag, dass eine Mietminderung durch den Mieter nur dann zulässig ist, wenn sich der Mieter nicht mit seinen bisherigen Mietzahlungen im Rückstand befindet, dann ist auch einer derartige Mietminderungseinschränkung unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.11.1991, Az. 24 U 32/91 = OLGR Düsseldorf, 1992, 78).
Der Vermieter darf das Mietminderungsrecht auch nicht von einer vorherigen Ankündigung abhängig machen (LG Berlin, Urteil vom 08.07.1986, Az. 64 S 404/85 = MDR 1980, 126).
Der Mieter kann auch nicht verpflichtet werden, eine beabsichtigte Mietminderung vorher anzuzeigen (AG Koblenz, Urteil vom 17.01.1985, Az. 14 C 691/83 = WuM 1987, 19).

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Bearbeitungsstand: 27.11.2014