Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar jahrzehntelang eine Wohnung im zweiten Stock eines Mietshauses bewohnt. Die Fassade des Gebäudes war mit einem Rauputz versehen, der beim Einzug keinerlei Schäden aufgewiesen hatte. In der Heizperiode mussten die Mieter plötzlich feststellen, dass an der Außenfassade großflächig der Putz abfiel. Die von ihnen verständigte Vermieterin beauftragte zwar einen Handwerker damit, losen Putz abzuklopfen, erneuerte ihn trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Mieter jedoch nicht. Sie vertrat vielmehr die Ansicht, diese könnten keine Schadensbeseitigung verlangen, da die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung durch den bröckelnden Putz nicht beeinträchtigt werde. Insbesondere habe er keinen negativen Einfluss auf die Wärmedämmung des Hauses.

Außenputz muss wiederhergestellt werden

Der Fall ging vor Gericht, und das AG Köpenick entschied zugunsten der Mieter (Az.: 8 C 129/07): Sie hätten gegen die Vermieterin einen Anspruch auf Herstellen eines einwandfreien, optisch ansprechenden Außenputzes, so das Urteil. Die erheblichen Schäden am Putz des Hauses, in dem ihre Wohnung liege, stellten einen Mangel der Mietsache dar.

Eine Frage der Wertschätzung

Für die Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung spiele auch die Frage ihrer Wertschätzung eine Rolle. Hierfür sei u.a. der Zustand des Gebäudes, in dem die Wohnung liege, von Bedeutung, zum Beispiel, ob dieses einen heruntergekommenen Eindruck mache bzw. sich in einem schlechten baulichen Zustand befinde. Die dem Vermieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, so der Amtsrichter weiter, erstrecke sich auch auf gemeinschaftliche Hausteile wie Flure, Treppen, Eingang und Fassade, die dem Mieter zur Verfügung stünden. Im vorliegenden Fall sei die Hausfassade als mangelhaft anzusehen, weil sich der Außenputz bei Abschluss des Mietvertrags noch in einem ordentlichen, gepflegten Zustand befunden habe, der inzwischen aber nicht mehr gegeben sei. Darauf, ob der bröckelnde Putz daneben auch zu einer mangelnden Isolierung gegen Kälte und zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung selbst führen könne, komme es nicht an, so der Richter (vgl. auch DAWR Mietminderungstabelle Kategorie optischer Mangel).