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Vermieterrechte

Wie kann man sich als Vermieter gegen eine Mietminderung wehren?

Was Sie als Vermieter bei einer Mietminderung beachten sollten

Lesen Sie hier, was man als Vermieter zum Thema Mietminderung wissen sollte und wie man sich verhalten sollte, wenn der Mieter einen Mietmangel angezeigt hat.

Mieter haben das Recht, bei einem Mietmangel die Miete zu mindern. Dies ist gesetzlich in § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Minderungsrecht ausschließen

Das Mietminderungsrecht ist ein so genanntes Gewährleistungsrecht, so wie es auch im Kaufvertragsrecht Gewährleistungsrechte gibt.

Als Vermieter haben Sie nicht das Recht, vom Mieter zu verlangen, auf sein Mietminderungsrecht zu verzichten. Sie können also nicht im Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, in der der Mieter auf sein Recht zur Mietminderung verzichtet. Eine solche Klausel ist, selbst wenn sie im Mietvertrag steht, nicht und der Mieter muss sich nicht daran halten, auch wenn er sie unterschrieben hat.

Der Mieter zeigt einen Mangel an

Wenn Sie Ihr Mieter über einen angeblichen Mangel informiert, gibt es mehrere Möglichkeiten. Der Mietmangel liegt tatsächlich vor und der Mieter kann berechtigter Weise die Miete mindern. Allerdings kommt es auch nicht selten vor, dass Mieter ihr Recht auf Mietminderung missbrauchen und Mietmängel nur vorgeschoben werden. Ein Missbrauch des Mietminderungsrechts ist natürlich nicht erlaubt und Sie müssen sich dann als Vermieter dagegen verwehren.

Wie geht man als Vermieter bei einem Mietmangel vor

Als Vermieter sollten Sie zuerst einmal davon ausgehen, dass ein Mieter einen tatsächlich vorliegenden Mietmangel berechtigt bei Ihnen angezeigt hat. Sie sollten mit ihrem Mieter diesbezüglich in Kontakt treten und seinen Hinweis auf den Mietmangel nicht ignorieren.

Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter mit Vorliegen des Mietmangels automatisch ein Mietminderungsrecht hat. Wenn Sie nach einer Anzeige des Mietmangels durch den Mieter nicht reagieren, dann hat der Mieter gleichwohl weiterhin sein Mietminderungsrecht. Null Reaktion hilft hier also nicht weiter.

In der Praxis ist es häufig so, dass das Mieter-Vermieter-Verhältnis stark in Leidenschaft gezogen wird, wenn beide Seiten nicht miteinander kommunizieren. Reagieren Sie als Vermieter auf die Anzeige eines Mietmangels durch den Mieter nicht, dann provozieren Sie damit eine eventuelle Streitigkeit, die im schlimmsten Fall vor Gericht endet.

Mietmangel prüfen

Ob der Mieter in berechtigter Weise einen Mietmangel geltend macht, können Sie als Vermieter nur in Erfahrung bringen, wenn Sie ihren Mieter vor Ort in der vermieteten Wohnung oder den vermieteten Geschäftsräumen aufsuchen und sich den „Mangel“ ansehen.

Erst wenn Sie den Mietmangel begutachtet haben, können Sie die weitere Situation einschätzen. Handelt es sich zum Beispiel um einen nur unerheblichen Mietmangel, dann hat der Mieter kein Mietminderungsrecht. Auch wenn der Mieter den Mietmangel selbst verschuldet, steht ihm kein Mietminderungsrecht zu.

Vorab über die Rechtslage informieren

Informieren Sie sich als Vermieter vorab über die Rechtslage. Der Mieter wird Ihnen in seiner mündlichen oder schriftlichen Mietmangelanzeige sicher den Mietmangel genannt haben. Sie können sich in unserer Mietminderungstabelle ein Bild dazu machen, wie die Rechtsprechung bisher einen entsprechenden Mietmangel eingeschätzt hat. Gehen Sie dazu einfach auf unsere Übersichtsseite zu den einzelnen Mietmängeln und rufen Sie sodann den in Ihrem Fall einschlägigen Mietmangel auf.

Sie können dann einschätzen, wie hoch eine eventuelle Mietminderung ausfallen darf.

Berechtigter Mietmangel liegt vor

Wenn Sie als Vermieter bei der Besichtigung des Mietmangels zu dem Ergebnis kommen, dass der Mieter in berechtigter Weise einen Mietmangel rügt, dann sollten Sie auf ihren Mieter eingehen. Klar können Sie als Vermieter alles abstreiten und den Mangel herunterspielen. Dies wird aber bei einem berechtigten Mangel nicht für das weitere – hoffentlich gute – Verhältnis zum Mieter förderlich sein.

Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters

Bei einem Mietmangel hat der Mieter nicht nur ein Mietminderungsrecht, sondern auch einen so genannten Mängelbeseitigungsanspruch. Sie sind als Vermieter verpflichtet, den Mietmangel zu beseitigen und damit den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder Geschäftsräume wiederherzustellen.

Schadenersatzrisiko

Je nachdem um welchen Mietmangel es sich handelt, können auf Sie als Vermieter Schadenersatzforderungen zukommen. Wenn z.B. infolge von Schimmel oder eines undichten Dachs der Hausrat des Mieters Schaden nimmt, kann der Mieter Sie unter Umständen hierfür in Regress nehmen.

Kündigungsrisiko

Bei extremen Mietmängeln, die für den Mieter eine Gesundheitsgefährdung bedeuten, kann der Mieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen.

Rechtsanwalt zur Mietminderung fragen

In jedem Fall raten wir Ihnen bei einer Mietminderung einen Rechtsanwalt zu fragen. Einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe finden Sie im Deutschen Anwaltsregister.

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Bearbeitungsstand: 12.06.2015

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Die DAWR-Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Die Tabelle wird laufend aktualisiert.