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Eigenheimfinanzierung

Wie man als Hausbesitzer seine Immobilie durch Vermietung abbezahlt

Wie Sie den Kredit für Ihr Traumhaus durch Mieter abtragen lassen

Lesen Sie hier alles über die finanziellen und rechtlichen Aspekte des günstigsten Weges zum Eigenheim.

HausSchlüssel zum neuen EigenheimQuelle: Alexander Raths – www.fotolia.com (#49911626)

Vermieter haben das Recht, ihren Vermietern aufgrund von Eigenbedarf (§ 573 BGB) den Vertrag zu kündigen.

Per Mieterfinanzierung zum Eigenheim

Es ist momentan eine Tatsache, dass durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Banken ihre Baukredite zu so günstigen Zinssätzen anbieten, wie nie zuvor. Freilich kostet selbst ein kleines Einfamilienhaus samt Grundstück immer noch eine teilweise beträchtliche Summe. Die dafür fälligen Abschlagszahlungen kann oder will sich nicht jeder leisten. Wer jedoch warten kann, der hat die Möglichkeit, zum Vermieter zu werden und somit eben diese monatlichen Zahlungen durch andere abtragen zu lassen – die Mieter.

Im Detail

Rein von der Theorie ist die Sache verhältnismäßig einfach: Schon bei der Finanzierung wird der Bank angegeben, dass man gedenkt, das Haus zunächst als Mietobjekt zu behandeln, bis die geliehene Summe ganz oder größtenteils abbezahlt ist. Das kann sich gegebenenfalls auch positiv auf die Kreditvergabe auswirken. Insbesondere dann, wenn das Objekt durch seine Lage, Bauweise usw. es ermöglicht, eine höhere Miete zu verlangen, als der Vermieter selbst aufgrund seiner finanziellen Situation an monatlichen Abschlagszahlungen leisten könnte:

Beispielsweise könnte der Hausbesitzer, sofern er das Objekt selbst bewohnt, monatlich nur eine Rückzahlung von 600 Euro leisten. Da das brandneue Haus aufgrund der guten Ausstattung und der Wohngegend für 900 Euro vermietet werden könnte, ließe sich ein Kredit mit kürzerer Laufzeit, höheren Abschlagszahlungen und somit geringeren Zinssätzen abschließen.

Vorteile
  • Es ermöglicht finanzschwachen Bauherren überhaupt erst den Bau eines Eigenheimes.
  • Durch die besseren Konditionen kann ein höherer Kredit gewährt werden, was sich in einem größeren Haus, besserer Ausstattung usw. niederschlagen kann.
  • Wird das Haus vermietet, sind die Kreditzinsen des Immobiliendarlehens vollständig steuermindernd absetzbar.
  • Will der Vermieter dereinst selbst sein Haus beziehen, ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf problemlos möglich.
  • Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Neubau unter das am 3. Februar 2016 beschlossene Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus fallen.
  • Bei entsprechenden Kombinationen von Darlehen, Tilgungsrate und Miete kann der Vermieter monatlich ein deutliches Liquiditätsplus erzielen.
Nachteile

  • Selbst bei einem günstigen Kredit muss der Vermieter mehrere Jahre darauf warten, sein Haus beziehen zu können.
  • Auch ohne, dass er darin wohnt, steht der Vermieter für Schäden gerade, die während der Vermietung am Objekt entstehen (§ 573 BGB).
  • Zusätzlich besteht immer das Risiko, dass am Haus ein baulicher Mangel besteht. Und dieser berechtigt die Mieter, ab seinem Auftreten eine Mietminderung geltend zu machen – besteht der Mangel zunächst unerkannt von Anfang an, eventuell sogar rückwirkend.
  • In diesem Fall kann ein Mangel die ganze finanzielle Planung durcheinanderbringen und sogar die Rückzahlung gefährden.
  • Kann der Vermieter sein Haus schließlich selbst beziehen, ist es de facto kein neues Haus mehr, sondern weist bereits die unvermeidbaren Spuren vorheriger Benutzung über Jahre hinweg auf.
Geldanlage durch Vermietung

Bei den Vorteilen bereits kurz angeschnitten, winkt Hausherren, die Ihre Immobilie für die ersten Jahre vermieten, zudem auch ein steuerlicher Vorteil: Die Einnahmen aus der Miete müssen vollständig versteuert werden. Allerdings steht es dem Vermieter zu, sämtliche Kosten seiner Immobilie wiederum steuerlich abzusetzen:

  • Die Absetzung für Abnutzung (AfA), also eine Abschreibung der Wertverluste der Immobilie über den Zeitraum der Vermietung. Alle AfA-Tabellen finden Sie hier. Interessant wird dies besonders im Hinblick auf eine Steigerung des Marktwerts der Immobilie, etwa weil die Wohnlage beliebter wird und die Mietpreise steigen. Momentan beträgt der Abschreibungssatz für neue, beziehungsweise ab 2007 gebaute Häuser 2 Prozent des Gesamtwertes per anno.
  • Arbeitsmittel wie Büromaterial, Computer usw, das für die Tätigkeit als Vermieter genutzt wird. Und zudem auch das, was für kleinere Reparaturen im Rahmen der Vermieterhaftung zum Einsatz kommt.
  • Hausnebenkosten sind beispielsweise die Grundsteuer, sowie Dinge wie Heizung, Wasserversorgung, Versicherungen etc. Sie können abgesetzt werden, sofern der Mieter sie nicht selbst entrichtet.
  • Maklerkosten, die bei der Suche nach Grundstücken und Mietern entstehen, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
  • Renovierung/Reparaturen: Alle Schäden, die der Vermieter beheben muss, sowie Renovierungen, die unmittelbar nach dem Auszug der Mieter anfallen, sind sowohl für das Material als auch eventuelle Handwerkerkosten absetzbar.
  • Steuerberater, die den Hausherren in seiner Eigenschaft als Vermieter beraten, gehören ebenso zu den rückzahlbaren Steuern wie eventuelle Kosten für einen Rechtsanwalt, die entstehen, wenn es Probleme zwischen Mieter und Vermieter gibt.
  • Zinsen für den Baukredit können ebenfalls auf diese Liste gesetzt werden.

Unter dem Strich bedeutet das, dass die Vermietung auch eines einzelnen Einfamilienhauses dem Besitzer sehr viel mehr Geld einbringen kann, als nur die Abtragung der fälligen Abschläge zur Tilgung des Baukredits.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Grundsätzlich geht dieser Artikel davon aus, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt, das nur so lange vermietet wird, bis der zum Erwerb von Grundstück und Haus notwendige Kredit größtenteils abbezahlt wurde und der Vermieter hiernach selbst dorthin einziehen möchte.

In diesem Fall liegt der mit Abstand einfachste Fall von Kündigung aufgrund von Eigenbedarf vor. Zwar erstreckt sich die Gesetzeslage auch auf (nahe) Familienmitglieder des Vermieters, wenn dieser jedoch selbst das Haus benutzten möchte (natürlich auch mit seiner Familie), so ist die Rechtslage äußerst eindeutig:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. ...,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. ...

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Das bedeutet: Rechtlich steht der Vermieter, der nun in sein Eigenheim ziehen möchte, auf festem Boden. Allerdings nur dann, wenn er seinem Mieter gegenüber in der schriftlichen Kündigung explizit erwähnt, dass er selbst in das Haus einziehen möchte – hier lauern Stolpersteine, weil viele Vermieter dies eben nicht angeben.

Um hier jeglichen Problemen vorzubeugen, sollte der Hausbesitzer die Mieter im Idealfall schon von Anfang an vor klare Verhältnisse stellen. Schon vor Mietbeginn sollte also erwähnt werden, dass die Mieter damit rechnen müssen, nach einem bestimmten Zeitraum auszuziehen.

Wichtig ist dabei, dass der Vermieter basierend auf Mieteinnahmen, zu erwartenden Steuerrückzahlungen und der Laufzeit des Baukredits zumindest für sich selbst eine genaue Rechnung aufstellt, anhand derer er selbst klar ersehen kann, wann er in sein Heim ziehen kann. Allerdings muss der Mieter über diesen Zeitpunkt nicht genauestens informiert werden.

Was sich jedoch anbietet, um von vornherein jeglichen möglichen Problemen, die sich aus der befristeten Mietzeit ergeben könnten, aus dem Weg zu gehen: Vertragliches Festhalten der Befristung. Schon im Mietvertrag wird also festgelegt, dass der Vermieter beabsichtigt, das Haus nach Ablauf einer bestimmten Frist selbst zu nutzen. Diese muss nicht auf den Monat genau angegeben werden. Ein Zeitraum reicht aus: „… behält der Vermieter sich das Recht vor, nach vier bis sechs Jahren den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen…“

Eine Alternative dazu wäre es, die Vermieter gleich vor vollendete Tatsachen zu stellen und den Mietvertrag gleich nur befristet auszulegen. Allerdings bedeutet das, dass der Vermieter genau wissen muss, ob er zu diesem Zeitpunkt Kredite usw. weitgehend bedient hat.

Tipp: Wenn Sie später wegen Eigenbedarfs kündigen möchten, dann sollten Sie sich wegen der konkreten Klausel im Mietvertrag unbedingt vorher anwaltlichen Rat einholen. Wegen der „Eigenbedarfskündigungs-Klausel“ wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht.

Fazit

Befristet zum Vermieter werden, um das Eigenheim bequem zu finanzieren. Das ist nicht nur eine sehr viable Option, weil quasi andere für das eigene Zuhause bezahlen, sondern kann sich für den Vermieter sogar finanziell äußerst gut bezahlt machen. Grundbedingung ist jedoch, dass bereits vor dem ersten Spatenstich eine genaue finanzielle Planung erstellt wird, in der alle Unwägbarkeiten mit erfasst sind und der Vermieter auch alle Vor- und Nachteile genauestens miteinander vergleicht.

Bearbeitungsstand: 06.04.2016

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Die DAWR-Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Die Tabelle wird laufend aktualisiert.