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Mängel in der Mietwohnung

Voraus­setzungen für die Berechtigung zur Miet­minderung bei Schimmel und Co.

Immer wieder stellt die kalte Jahreszeit Mieter und Eigentümer vor eine Heraus­forderung. Dabei sind die hohen Heizkosten oft nicht die einzigen Sorgen von Wohnungs- und Haus­bewohnern. Gerade im Winter drohen auch noch andere Probleme, die zu einer echten Belastung werden können. Ein Lichtblick: Mieter haben in manchen Fällen den Anspruch auf eine Miet­minderung. Welche Bedingungen hierfür erfüllt sein müssen, zeigt der folgende Beitrag.

Problem 1: Schimmel­befall im Winter

Gerade in der kalten, nassen Jahreszeit steigt das Risiko von Schimmel­bildung an. Besonders häufig tritt der Schimmel dabei in Ecken und an Wänden im Schlaf­zimmer sowie an den Fugen im Badezimmer auf, da hier die Luftfeuchtigkeit in der Regel erhöht ist. Schimmel ist jedoch nicht nur unangenehm und unansehnlich, sondern ist zudem schädlich für die Gesundheit. Um die Ausbreitung von Schimmel in den eigenen vier Wänden zu vermeiden, sollten die Bewohner darauf achten, richtig zu lüften und zu heizen. Dabei sind mehrere Tipps zu beachten. So sollten die Bewohner auch im Winter regelmäßig stoß- und querlüften und so für eine optimale Luftfeuchtigkeit in den Räumen sorgen. Denn bei einer Luftfeuchtigkeit über 60 Prozent besteht eine erhöhte Gefahr von Schimmel­bildung. Auch falsches Heizen kann die Entstehung von Schimmel fördern. Wird die Heizung bei Abwesenheit komplett zugedreht, kühlen die Außenw­ände zu stark aus. In dem Fall kann die warme Heizungs­luft an den kalten Wänden kondensieren und es kann sich Tauwasser bilden, was zu einem höheren Risiko für Schimmel­befall führt. Wer auch im Winter auf richtiges Heizen und Lüften achtet, ist grund­sätzlich auf der sicheren Seite und verringert das Risiko für Schimmel erheblich. Wie mehrere Urteile gezeigt haben, ist drei- bis viermaliges Stoßl­üften am Tag durchaus zumutbar. Wird das nicht eingehalten, so besteht kein Recht zur Miet­minderung.

Auch im Winter ist regelmäßiges Stoßl­üften angesagt. Nur so lässt sich Schimmel­bildung vermeiden. Bild: fotolia.com © F.Schmidt (#48310980)

Doch nicht immer ist unzureichendes Lüften oder Heizen der Grund für Schimmel. Auch Baumängel wie eine unzureichende Isolierung oder Wärmeb­rücken können für die Entstehung von Schimmel verantwortlich sein. In diesem Fall haben Mieter einen Anspruch auf eine Miet­minderung, da der Schimmel­befall nicht ihnen zuzurechnen ist. Bei Mängeln an der Bausubstanz, die zu Schimmel führen und eine Raumnutzung verhindern, kann es durchaus zu einer Minderung der Miete von 20 bis 30 Prozent kommen. Doch was, wenn keine Mängel nachgewiesen werden können oder die Ursache des Schimmels nicht aufgedeckt werden kann? In dem Fall müssen die Mieter nachweisen, dass sie stets richtig gelüftet und geheizt haben. Ein Grund mehr also, sich an die oben genannten Tipps zum richtigen Lüften und Heizen zu halten.

Problem 2: Heizungs­ausfall im Winter

Im Wohnzimmer wird eine Temperatur von etwa 21 Grad empfohlen. Wird diese aufgrund eines Heizungs­ausfalls oder einer schlechten Isolierung nicht erreicht, ist der Mieter zur Miet­minderung berechtigt. Bild: fotolia.com © Konstantin Yuganov (#99176719)

Um Schimmel zu vermeiden, haben Mieter in der kalten Jahreszeit die Pflicht, ausreichend zu heizen. Je nach Mietvertrag dauert die Heizperiode dabei vom 1. Oktober bis 30. April oder vom 15. September bis 15. Mai. Darüber hinaus haben die Mieter jedoch auch das Recht auf eine warme Wohnung. So müssen Räumlichkeiten von Miet­wohnungen mindestens eine Temperatur von 20 ° C erreichen. Allerdings wird hier auch nach den einzelnen Räumlichkeiten differenziert. So werden grund­sätzlich die folgenden Temperaturen für die verschiedenen Räume empfohlen:

  • Wohnzimmer: 21 Grad
  • Ess- und Kinder­zimmer: 20 Grad
  • Küche und Schlaf­zimmer: 18 Grad
  • Bad: 23 Grad
  • Diele: 15 Grad

Diese Temperaturen gelten jedoch nur von 6 bis 23 Uhr: Nachts ist auch in den Wohnräumen eine Temperatur von 18 ° C ausreichend.

Werden die Mindest­temperaturen in der Wohnung beispiels­weise aufgrund einer schlechten Isolierung nicht erreicht und hat der Mieter so nicht die Möglichkeit, bei der sogenannten Behaglichkeits­temperatur zu wohnen und im Winter ordnungs­gemäß zu heizen, rechtfertigt das eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Wird beispiels­weise regelmäßig nur eine Temperatur von 19 ° C erreicht, kann der Mieter eine Miet­minderung in Höhe von fünf Prozent vornehmen. Einen Anspruch auf Miet­minderung hat der Mieter selbstverständlich auch, wenn die Heizung im Winter komplett ausfällt. Denn bei Minusgraden oder Temperaturen knapp über Null ist es verständlicherw­eise äußerst unangenehm, wenn die eigenen vier Wände nicht mehr beheizt werden können. In diesem Fall ist eine Miet­minderung von bis zu 100 Prozent möglich.

Wichtig ist es jedoch, dass der Mieter den Vermieter bei Heizungsproblemen umgehend informiert, damit dieser die Möglichkeit hat, den Mangel beheben zu lassen. Die Miete zu mindern, ohne den Vermieter über die Probleme in Kenntnis zu setzen, ist dagegen unzulässig. Meldet er den Heizungsausfall nicht und kommt es dadurch zu Schäden, ist der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter muss die Chance bekommen, die Heizungsanlage wieder ans Laufen zu bringen. Geht er den Forderungen des Mieters nicht nach, kann dieser ihm eine Frist setzen, den Handwerker selbst beauftragen und die Rechnung an den Vermieter schicken lassen.

Problem 3: Kein Warmwasser im Winter

Spätestens nach zehn Sekunden sollte den Mietern Wasser mit einer Temperatur von 45 ° C zur Verfügung stehen. Bild: fotolia.com © SENTELLO (#83733362)

Die Versorgung mit Warmwasser gehört zur Grund­ausstattung jeder Wohnung. „Der Vermieter muss die zentrale Warmwasser­versorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten“, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Egal, ob zum Waschen, Duschen oder Baden oder zum Abwaschen, warmes Wasser wird im Alltag regelmäßig benötigt. Ist das Duschen mit kaltem Wasser im Sommer meistens noch recht erfrischend, ist es im Winter richtig unangenehm, wenn die Warmwasser­versorgung unter­brochen ist. Ist die Warmwasser­versorgung gestört, ist der Mieter zur Miet­minderung berechtigt. Das trifft auf die folgenden Probleme zu:

  • Komplett­ausfall: Wenn die Warmwasser­versorgung komplett ausgefallen ist, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern.
  • Zu kaltes Wasser: Das gilt auch, wenn eine angemessene Mindest­temperatur nicht erreicht werden kann. So sollte die Temperatur zum Baden oder Duschen beispiels­weise mindestens 40 ° C betragen.
  • Zeitliche Ein­schränkung: Wenn in der Nacht kein warmes Wasser zur Verfügung steht, recht­fertigt das ebenfalls eine Miet­minderung. Denn warmes Wasser muss rund um die Uhr verfügbar sein.
  • Wasser­verschwendung: Wenn der Vorgang der Erwärmung unangemessen lange dauert, besteht ebenfalls ein Recht auf Miet­minderung. Laut den Gerichten ist es zwar zumutbar, dass das Wasser einige Sekunden ablaufen muss, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt. Dauert es zu lange, wird jedoch unnötig viel Wasser verschwendet. Spätestens nach zehn Sekunden und nach fünf Liter Wasser­ablauf sollte Wasser mit einer Temperatur von 45 ° C zur Verfügung stehen.

Doch nicht immer kann der Mieter in solchen Situationen die Miete mindern. Denn es gibt auch Ausschluss­gründe, die das Minderungs­recht entfallen lassen. Das ist beispiels­weise dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter die Mängel verschweigt und dieser dadurch keine Chance hat, diese beheben zu lassen.

Fazit

Im Winter leiden Mieter besonders darunter, wenn die Heizung ausfällt oder kein Warmwasser zur Verfügung steht. Darüber hinaus steigt das Risiko von Schimmel­bildung in der kalten Jahreszeit an. Unter bestimmten Umständen haben die Mieter bei solchen Problemen jedoch das Recht, die Miete zu mindern. Sobald ein Mangel auftritt, ist der Mieter dazu berechtigt – und zwar während des kompletten Zeitraums, in dem der Mangel besteht. Die Voraussetzung dafür ist, dass er den Vermieter bereits über die Wohnungs­mängel informiert hat. Zudem dürfen die Mängel nicht selbst­verschuldet sein: Kommt es beispiels­weise zur Entstehung von Schimmel, weil der Mieter im Winter nicht ausreichend lüftet und heizt, ist er selbst für den Schaden verantwortlich. Im Falle eines vom Mieter (mit-) verschuldeten Mangels kommt es zum Ausschluss des Minderungs­rechts oder zumindest zur Verringerung der Minderungs­quote. Machen Mieter jedoch alles richtig, sind sie auf der sicheren Seite: So können sie beispiels­weise durch richtiges Lüften und Heizen die Entstehung von Schimmel in der kalten Jahreszeit bereits im Vorfeld verhindern.

Siehe auch:

Quelle: Mietminderungstabelle/om

Bearbeitungsstand: 21.12.2016

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Die DAWR-Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Die Tabelle wird laufend aktualisiert.