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Rauchmelder

Unterschätzte Schutzmaßnahme - Was Sie über Rauchmelder wissen müssen

Ist bei fehlenden Rauchmeldern eine Mietminderung möglich?

Bei Fragen rund um das Thema „Rauchmelder“ kommt es bei Mietern und Vermietern mitunter zu Unsicherheiten und Streit, die sich vor allem auf die Installation und Wartung der Geräte beziehen. Dabei können mit der meist einfach zu handhabenden Anbringung schwere Schäden, Rauchvergiftungen oder gar Todesfälle, durch Fahrlässigkeit oder technische Defekte verursacht, verhindert werden. Doch haben Mieter auch das Recht, bei mangelnder Ausstattung Mietminderung zu verlangen?

RauchmelderRauchmelder können Leben retten!Quelle: fotolia: © Eisenhans

Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer machen unterschiedliche Vorgaben, welche Inhaber bzw. Mieter von Wohnungen zu deren Ausstattung mit Rauchmeldern, genauer gesagt Rauchwarnmeldern, verpflichtet sind. Prinzipielle Unterschiede bestehen in den Fragen,

  • ob es sich um Bestandsbauten, Umbaumaßnahmen oder Neubauten handelt
  • wie lang die Übergangsfristen bei Bestandsbauten sind
  • wer für Installation und Wartung zuständig ist.

Rauchwarnmelder vs. Rauchmelder

Die besonders den Verbrauchern bekannten oder in Büros zum Einsatz kommenden Rauchwarnmelder werden landläufig als Rauchmelder bezeichnet. Im engeren Sinn handelt es sich bei Letzteren jedoch um in große industrielle Brandmeldeanlagen integrierte Geräte, wofür höhere technische Anforderungen gelten als für Rauchwarnmelder.

Rauchmelderpflicht – Ausnahmen bestätigen die Regel

Rauchmelderpflicht in Wohngebäuden besteht mit Stand Januar 2016 in den meisten Bundesländern. Ausnahmen sind zum einen Sachsen, wo sich der geforderte Einbau auf Neu- und Gebäude mit umfangreicheren Umbaumaßnahmen beschränkt, Bestandsbauten hingegen unbetroffen sind, sowie Berlin und Brandenburg: Dort besteht momentan keine Rauchmelderpflicht, weder für Neu-, Um- noch für Altbauten. Wahrscheinlich wird sich die Regelung in letzteren beiden Bundesländern in Kürze aber an die der meisten anderen Bundesländer anpassen.

Sieht die Bauordnung die Anbringung der Rauchmelder vor, gilt für alle Bundesländer gleichermaßen, dass jeweils mindestens eins der Warngeräte in

  • Schlafräumen
  • Kinderzimmern
  • Fluren mit Zugang zu Aufenthaltsräumen

installiert sein muss.

Einbau und Wartung: Zuständigkeiten variieren

In den Bundesländern, deren Bauordnungen Rauchwarnmelder vorsehen, ist der Hauseigentümer für den Einbau im entsprechenden Gebäude verantwortlich, auch wenn die Vorschriften einiger Bundesländer darauf nicht explizit eingehen. Er kann diese Modernisierungsmaßnahme mit elf Prozent pro Jahr auf die Kaltmiete umlegen.

Mieter dürfen einerseits zusätzliche Rauchwarnmelder anbringen. Andererseits sind sie verpflichtet, sogar den zusätzlichen Einbau der Geräte seitens des Eigentümers, der als Maßnahme zur Instandhaltung gilt, zu dulden. Letzteres hat der Bundesgerichtshof entschieden, nachdem eine Vermieter-Gesellschaft einen ihrer Mieter dazu verklagt hatte. Dieser hatte sich zuvor gegen die geplante Maßnahme zur Wehr gesetzt, da er bereits selbst für die Installation von Rauchwarnmeldern innerhalb seiner Wohnung gesorgt hatte. Weitere rechtliche Informationen, auch bezüglich der Umlagefähigkeit der Wartungskosten von Rauchmeldern, liefert rauchmelderpflicht.net.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Einheitlichkeit in Bezug auf den Einbau trifft nicht auf die Wartung bzw. – wie diese oft formuliert wird – „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ zu. In den folgenden Bundesländern sind laut dieser Seite dafür nicht die Vermieter, sondern die Mieter verantwortlich:

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Bremen
  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Nordrhein-Westfalen
  • Saarland
  • Sachsen
  • Schleswig-Holstein

In Abhängigkeit von der jeweiligen Bauordnung kann der Vermieter in diesen Fällen aber dennoch die Wartung freiwillig vornehmen. Doch bleibt es fraglich, ob dessen jährlicher Gang durch die Wohnung vom Mieter tatsächlich erwünscht ist.

Ebenfalls uneinheitlich: Die Übergangsfristen

Mit „Übergangsfrist“ ist der Zeitpunkt gemeint, bis zu dem Eigentümer auf den Einbau von Rauchwarnmeldern in bestehenden, unveränderten Bauten verzichten dürfen. Dieser ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In den folgenden Bundesländern ist die Übergangsfrist noch von Bestand:

  • Nordrhein-Westfalen: 31.12.2016
  • Saarland: 31.12.2016
  • Bayern: 31.12.2017
  • Thüringen: 31.12.2018
Berechtigen fehlende Rauchmelder zur Mietminderung?

Mieter sind zur Mietminderung oder gar -aussetzung berechtigt, wenn ein Mangel die bewohnten Räumlichkeiten in ihrer Tauglichkeit erheblich beeinträchtigt. Markante Beispiele hierfür sind

  • der Ausfall der Heizung, vor allem im Winter
  • ein undichtes Dach oder undichte Fenster
  • Schimmel- oder Ungezieferbefall
  • Rohr- oder größere elektrische Schäden
  • eine nicht schließende Eingangstür usw.

Mit derartigen schwerwiegenden Mängeln ist das Fehlen von Rauchwarnmeldern nicht gleichzusetzen. Doch sind diese Geräte in Hinblick auf den besonders wichtigen Brandschutz unerheblich? Um unerhebliche Mängel handelt es sich, wenn diese deutlich erkennbar, leicht und dabei mit geringen Kosten behebbar sind. Rauchwarnmelder gibt es in netzbetriebener, zusätzlich batteriegesicherter Bauweise für oft zwischen 30 und 100 Euro, gängig sind jedoch die nur per Batterie betriebenen Modelle, oft ab lediglich fünf Euro im Handel erhältlich.

Selbst die billigen Rauchmelder gelten zwar als prinzipiell zuverlässig, doch raten Fachleute von deren Kauf oft ab, da sie zum Beispiel vermehrt Fehlalarm geben können oder eine kürzere Laufzeit haben. Kunden sollten in jedem Fall unbedingt darauf achten, dass ihre Rauchwarnmelder den in der Elektrotechnik geltenden Normen entsprechen. Da mitunter auch teure Artikel nachweislich versagen können, ist es ratsam, zumindest in einigen Räumen zusätzliche Melder anzubringen.

Insofern kann die Installation höherwertiger oder aber zahlreicher Produkte bei größeren Wohnungen schnell mit 100 bis 200 Euro zu Buche schlagen. In diesem Fall kann von geringen Kosten oder „Unerheblichkeit“ keine Rede sein. Ausgabenbedachte Vermieter hingegen können darauf verweisen, dass selbst günstige Artikel geprüft und zertifiziert sein können und – falls es die Produktbeschreibung zulässt – leicht mit ebenfalls kostengünstigen Magnethalterungen montierbar sind. Bei derartigen Argumenten und Gegenargumenten sowie der Tatsache, dass behördliche Kontrollmaßnahmen bei bestehenden Gebäuden nicht in Sicht sind, steht rasch Ärger „ins Haus“. Dieser kann und sollte bereits vor Mietsbeginn außer Kraft gesetzt werden.

Letztlich entscheidend bleibt die Bauordnung und der Mietvertrag: Sind Rauchmelder dort geregelt, kann sich die entsprechende Seite darauf berufen. Im Zweifelsfall sollte der Mieter oder der Vermieter einen Anwalt oder Verein zurate ziehen, der Gang zum Gericht jedoch gründlich durchdacht sein. Nicht nur, da eine unberechtigte Forderung zur Kündigung des Mietvertrags führen kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn angezeigter Schimmelbefall oder aber – in diesem Fall – etwa unsachgemäße Wartung der Rauchwarnmelder auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Was die Rauchwarnmelder im Allgemeinen angeht, liegt ein rechtsverbindliches Urteil darüber, ob ihr Fehlen im Haus zur Mietminderung berechtigt, laut diesem Beitrag (noch) nicht vor – wenngleich der Deutsche Mieterbund der Auffassung ist, dass Mieter das Recht haben, die Miete zu senken. Weitere Informationen zum Thema „Rauchmelder im Mietrecht“ finden Interessierte hier.

Zusätzlicher Schuzt, der auch soziales Vertrauen schafft

Arbeitet die Heizungsanlage eines Gebäudes mit Gas oder Holz, liegt es in der Eigenverantwortung der Eigentümer und/oder Besitzer, den Wohnraum nicht nur mit einem Rauchwarnmelder, sondern zusätzlich mit einem Gasmelder, einem CO-Melder, abzusichern. Ein Fehlen ist zwar kein Mietminderungsgrund; die Investition von beispielsweise 40 Euro vor Mietbeginn anzusprechen und zu klären, bietet sich dennoch an: Das beim Verbrennen teilweise entstehende Kohlenmonoxid ist hochgiftig und geruchlos. Stellt sich heraus, dass es sich aufgrund einer defekten, vielleicht seit Längerem nicht gewarteten Anlage oder eines undichten Kaminofens ausgebreitet hat, können Versicherungs- und Gerichtsstreits – vor allem aber schwere Personenschäden – die Folge sein.

Fazit

Mieter und Vermieter sollten aus den genannten Gründen die aktuelle Bauordnung des entsprechenden Bundeslandes kennen und diese ständig prüfen. Somit sind sie bereits vor dem Abschluss eines Mietvertrags über die Zuständigkeiten in Hinsicht auf die Ausstattung der Räumlichkeiten mit Rauchwarnmeldern exakt informiert. Da es im Fall eines Mangels (noch) keine genaue gesetzliche Regelung über etwaige Mietminderung gibt, empfiehlt es sich umso mehr, das Problem rechtzeitig anzusprechen und gemeinsam zu klären. So muss aus einer „Bagatelle“ kein gerichtlicher Streit entstehen oder sogar ein Brand.

Bearbeitungsstand: 22.03.2016

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Die DAWR-Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Die Tabelle wird laufend aktualisiert.