Lastschriftverfahren

Mietminderung bei Einzugsermächtigung – Lastschriftverfahren – durch den Vermieter

Der Vermieter oder die Hausverwaltung ziehen jeden Monat die Mieter per Lastschrift vom Konto des Mieters ein. Der Mieter hatte hierfür zuvor eine Einzugsermächtigung erteilt. Will der Mieter in diesem Fall die Miete mindern, steht er vor einem Problem.

Auch einem Mieter, der per Lastschriftverfahren die Miete bezahlt, kann eine Mietminderung natürlich nicht verweigert werden. Wichtig ist zunächst, dass der Mieter auch einen Anspruch auf eine Mietminderung hat (lesen Sie dazu unseren ausführlichen Fachbeitrag das ABC der Mietminderung).

Wenn Sie sicher sind, dass Sie die Miete berechtigt mindern dürfen, stellt sich die Frage, wie man die Mietminderung praktisch umsetzen kann, wenn der Vermieter jeden Monat die Miete per Lastschrift einzieht.

Mieter, die ihre Miete selbst überweisen oder sie jeden Monat in bar bezahlen, haben es da leichter. Sie können einfach den entsprechenden Betrag einbehalten. Zahlt der Mieter die Miete per Dauerauftrag, dann kann er diesen Dauerauftrag sehr leicht bei seiner Bank ändern. Eine dem Vermieter erteilte Lastschriftermächtigung kann der Mieter aber nicht bei seiner Bank ändern.

Der Idealfall

Zunächst einmal sollte man als Mieter dem Vermieter den Mietminderungsbetrag mitteilen und den Vermieter bitten, diesen Betrag von der Miete abzuziehen. Der Vermieter sollte dann nur den reduzierten Mietbetrag per Lastschrift einziehen. Das klappt leider nicht immer. Einige Vermieter ziehen weiterhin den normalen Mietzins ein und reagieren auf Schreiben der Mieter nicht.

Einzugsermächtigung widerrufen

Zieht der Vermieter weiterhin die ganze Miete ein, stellt sich für den Mieter die Frage, ob er jetzt die Einzugsermächtigung widerrufen kann. Dann könnte der Mieter von sich aus, die um die Mietminderung reduzierte Miete auf das Konto des Vermieters überweisen. Aber darf der Mieter die Einzugsermächtigung widerrufen?

Ist der Widerruf der Einzugsermächtigung erlaubt?

Meist erteilt ein Mieter dem Vermieter die Erlaubnis zum Lastschrifteinzug der Miete im Mietvertrag. Wer dann als Mieter die Einzugsermächtigung widerruft, handelt im Widerspruch zur mietvertraglichen Vereinbarung. Ist das erlaubt?

Das Amtsgericht Kiel hat bereits 1987 entschieden, dass ein Mieter die Einzugsermächtigung widerrufen darf, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht anerkennt (vgl. Amtsgericht Kiel, Urteil vom 10.04.1987, Az. 17 C 590/86). Die Verweigerung des Mietminderungsrechts durch den Vermieter stelle einen wichtigen Grund dar, der es dem Mieter gestatte, die erteilte Einzugsermächtigung zu widerrufen.

Hat der Vermieter bereits die volle Miete für den Monat abgebucht, so kann der Mieter nachträglich der Lastschrift widersprechen (vgl. Landgericht Köln, Urteil vom 07.03.1990, Az. 10 S 532/89) und sodann den geminderten Mietzins überweisen. Der Mieter erhalte so die Möglichkeit, seine Mietminderungsrechte noch im laufenden Monat ohne großen Aufwand umzusetzen.

Vorgehensweise bei der Mietminderung

Wie könnte man jetzt als Mieter vorgehen, wenn man dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für die Miete erteilt hat?

Dem Vermieter den Mietmangel schriftlich mitteilen. Gleichzeitig die Einzugsermächtigung widerrufen.
Dem Vermieter eine neue Einzugsermächtigung für die um die Mietminderung reduzierte Miete erteilen.

Vorgehensweise, wenn der Vermieter bereits abgebucht hat

Wenn der Vermieter die gesamte Miete vom Bankkonto des Mieters eingezogen hat, kann der Mieter dieser Abbuchung gegenüber seiner Bank widersprechen. Hierzu hat der Mieter in der Regel mehrere Wochen Zeit. Bei einigen Banken kann bis zu acht Wochen einer Abbuchung widersprochen werden.

Wenn man als Mieter der Abbuchung widerspricht, muss die Bank die Abbuchung rückgängig machen und den abgebuchten Betrag dem Konto wieder gutschreiben. Hierzu ist die Bank verpflichtet.

Die Bank kann aber immer nur die gesamte Abbuchung rückgängig machen. Es ist der Bank nicht möglich nur den Minderungsbetrag zurückzubuchen.

Schreibt die Bank also die abgebuchte Miete dem Konto des Mieters wieder gut, hat der Vermieter in diesem Fall überhaupt keine Miete für den entsprechenden Monat erhalten.

Der Mieter befindet sich dann im Zahlungsverzug mit der Miete. Er sollte daher die Miete – um den Minderungsbetrag reduziert – von sich aus auf das Konto des Vermieters überweisen.

Sinnvoll ist es auch, den Vermieter von dieser Vorgehensweise schriftlich in Kenntnis zu setzen.

Rechtsanwalt zur Mietminderung fragen

In jedem Fall raten wir Ihnen bei einer Mietminderung einen Rechtsanwalt zu fragen. Einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe finden Sie im Deutschen Anwaltsregister

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Bearbeitungsstand: 29.10.2014