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Mietrecht

Mieter & Vermieter: Rechte und Pflichten

Rechte und Pflichten bestimmten das mietrechtliche Verhältnis

Dieser Artikel beschäftigt sich mit all dem, was Mieter und Vermieter dürfen – und wozu sie rechtlich gesehen auch verpflichtet sind.

RichterIm Mietrecht gibt es viele offene Fragen – auf die meist Richter die Antwort finden müssen.Quelle: Andrey Popov © fotolia.com

Der Bundesgerichtshof (BGH) sprach im Jahr 2014 ein aufsehenerregendes Urteil: Ein Vermieter muss auch dann für Schäden aufkommen und sie beheben, wenn der Mieter sie verursacht hat (@LINK=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=69766&linked=urt&Blank=1&file=dokument.pdf[Aktenzeichen: VIII ZR 191/13]@). Im vorliegenden Fall hatte eine auf dem Herd vergessene Pfanne voll Fett einen Brand verursacht. Der Vermieter argumentierte, dass sein Mieter für die Behebung der Schäden aufkommen müsse, da er ja auch der Verursacher war. Das Gericht sah die Sachlage anders und entschied nicht nur, dass der Vermieter, bzw. dessen Gebäudeversicherung, den Schaden beheben müsse, sondern auch, dass eine Mietminderung von 15 Prozent in diesem Fall angemessen sei – Ein Urteil mit gewaltiger Sprengkraft. Aber beileibe nicht das erste dieser Art. Der folgende Text befasst sich genau mit diesen Rechten und Pflichten, bei denen allzu oft erst die Gerichte durch Grundsatzurteile Klärung bringen konnten. Um Gleichheit zu gewährleisten, wechseln sich im Folgenden Mieter und Vermieter in ihren Pflichten ab.

Mieterpflicht: Energierechnungen begleichen

Enthält der Mietvertrag einen Passus, laut dem sich alle Unterzeichner dazu verpflichten, sich an den anfallenden Kosten für Strom und Gas gemeinsam zu beteiligen, dann muss auch tatsächlich jeder seinen Anteil leisten – selbst wenn er vielleicht niemals in der Wohnung wohnte. Der BGH sprach dieses Urteil (@LINK=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=68546&linked=urt&Blank=1&file=dokument.pdf[Aktenzeichen: VIII ZR 313/13]@) nach einer Klage eines Vermieters: Eine Mieterin hatte den Mietvertrag ihres damaligen Freundes mit unterschrieben, aus „Bonitätsgründen“, wie der BGH in seiner Pressemeldung schreibt. Jedoch hatte die Dame nie in dem Haus gewohnt – und sah es deshalb nicht ein, die knapp 7000 Euro für das während knapp dreier Jahre verbrauchte Gas zu begleichen. Die Richter sahen es jedoch als erwiesen an, dass die Frau durch ihre Unterschrift eingewilligt habe, dass das zum Bewohnen des Hauses notwendige Gas auch verbraucht werden würde und sie deshalb auch an den Kosten beteiligt wäre (siehe weiter unten „Mieterpflicht: Heizen“).

Vermieterpflicht: Rauchmelder einbauen

Wer ein Haus in einem Bundesland vermietet, das in allen Privatwohnungen Rauchmelder vorschreibt, muss als Vermieter im Rahmen der Verkehrssicherheitspflicht auch deren Kauf und Einbau übernehmen – lediglich in Berlin und Brandenburg existiert zu diesem Zeitpunkt noch keine Installationspflicht. Umgekehrt müssen Vermieter diesen Einbau auch dulden, das urteilte das Landgericht Hamburg-Blankenese (Aktenzeichen: 531 C 341/10). Darüber hinaus sagt dieses Urteil auch aus, dass Vermieter dies auch dann akzeptieren müssen, wenn sie bereits selbst eigene Rauchmelder installiert haben – deren Einbau entbindet den Vermieter nämlich nicht von seiner Pflicht. Die Montage gilt als Modernisierungsmaßnahme und erlaubt es dem Vermieter, die Kosten auf die Kaltmiete umzulegen – um bis zu elf Prozent der Kauf- und Einbausumme darf diese hernach steigen. Auch die Kosten für die laufende Wartung der Rauchmelder sind umlagefähig (vgl. vertiefend: Unterschätzte Schutzmaßnahme - Was Sie über Rauchmelder wissen müssen).

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Mieterpflicht: Außengestaltung der Wohnung

Grundsätzlich steht es Mietern frei, das Innere der angemieteten Wohnung optisch nach eigenem Gusto zu gestalten. Grenzen findet dieser Freiheit jedoch beim äußeren Erscheinungsbild des Hauses. Hier klagte ein Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Spandau (Aktenzeichen: 6 C 281/12), weil sein Mieter auf der Terrasse des Hauses einen Pavillon aufgestellt hatte, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Das bedeutet: Wer Balkon oder Terrasse durch Farbgebung oder Aufbauten (auch temporäre wie der beschriebene Pavillon) in ihrem Aussehen massiv umgestalten will, darf dies nur nach ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters tun. Allerdings: Grenzen gibt es bei der Art der Umgestaltung. Ein Sonnenschirm etwa wird üblicherweise nach der Benutzung zusammengeklappt oder abgebaut und stellt daher nicht eine so dauerhafte ästhetische Veränderung am Gesamtbild des Hauses dar, wie ein Pavillon, der über mehrere Wochen oder gar Monate stehen bleibt – der Sonnenschirm ist also ebenso erlaubt wie Tische und Stühle.

In die gleiche Kerbe schlägt übrigens das sogenannte Wäschetrocknerurteil des Amtsgerichts Euskirchen (Aktenzeichen: 13 C 663/94): Das erlaubt dem Mieter, kleine Wäschestücke auf einem nicht fest montierten Ständer auf dem Balkon zu trocknen – aber nur dann, wenn sich andere Mieter davon nicht gestört fühlen und der Wäscheständer nicht wesentlich höher als die Balkon-Einfassung ist. Nach wie vor verboten ist es Mietern jedoch, ohne Rücksprache Löcher in die Wand zu bohren, um dort Haken für Wäscheleinen zu verankern.

Vermieterpflicht: Beschränkung von Kleinreparaturklauseln

Vermieter kommen für alle Reparaturen am Mietobjekt auf – so denken es sich viele Mieter. Die Realität sieht jedoch so aus, dass ein großer Teil von Mietverträgen einen Passus enthält, wonach der Mieter bei kleinen Reparaturen die Kosten selbst übernehmen muss, die sogenannte Kleinreparaturklausel. Rechtens sind diese Zusatzpunkte zwar - jedoch nicht unbegrenzt: Bereits 1989 urteilte der BGH (Aktenzeichen: VIII ZR 91/88), damals noch in D-Mark, dass Reparaturklauseln über 100 DM zulasten der Mieter nicht rechtens seien. Das Amtsgericht Bingen erneuerte 2013 dieses Urteil (Aktenzeichen: 25 C 19/13) und legte den Höchstbetrag von Reparaturen, bis zu dem Mieter die Kosten selbst übernehmen müssen, auf 120 Euro fest. Alles, was darüber hinausgeht, muss der Vermieter alleine tragen. Anderslautende Einträge in Mietverträgen, die über diesen Betrag hinausgehen, sind damit ebenfalls nichtig (vgl. vertiefend: Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag: Was ist eine Klein­reparatur und wie viel müssen Mieter bei Klein­reparaturen zahlen?).

Mieterpflicht: Heizen

Heizen ist oft eine kostspielige Angelegenheit, bei der besonders finanzschwache Mieter verständlicherweise sich gerne etwas zurückhalten würden, um Geld zu sparen. Allerdings hat dieser Spargedanken ganz eindeutige rechtliche Grenzen: Denn wie das Landgericht Hagen (Aktenzeichen: 10 S 163/07) urteilte, muss der Mieter zwingend während der Heizperiode dafür Sorge tragen, dass die Temperatur im Mietobjekt zumindest so hoch ist, dass keine Schäden durch Schimmel oder gar Frost entstehen. Rechtlich dauert diese Periode vom 1. Oktober bis zum 30. April. Während dieser Zeit müssen Mieter ihre Wohnung auf mindestens 20°C beheizen können. Umgekehrt besteht aber natürlich auch für den Vermieter die Pflicht, das Beheizen erst durch eine geeignete Heizungsanlage zu ermöglichen. Zudem darf der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung, die auf alle Mieter verteilt wird, auch leerstehende Wohneinheiten mit einbeziehen. Allerdings darf er das nicht plötzlich tun, wenn er jahrelang nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet hat (Aktenzeichen: VIII ZR 137/03), der einmal gewählte Abrechnungsmaßstab darf nicht willkürlich geändert werden und erst recht nicht ohne vorherige Benachrichtigung aller Mietparteien.

Vermieterpflicht: Zulassen von Untermietern

In der Regel sucht sich ein Vermieter seine Mieter sehr genau aus und könnte deswegen zurecht eine Untervermietung verbieten – zumindest denken das viele. In Wahrheit sieht es aber so aus, dass die Untervermietung rechtlich gesehen viel differenzierter gehandhabt wird. Grundsätzlich haben Mieter nämlich erst einmal tatsächlich nicht das Recht, ihre Wohnung an Untermieter abzugeben – zumindest nicht, wenn der Vermieter nicht seine ausdrückliche Zustimmung dazu erteilt. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 210/13) weil ein Mieter die Wohnung nur alle zwei Wochen benutzte und diese in der Zwischenzeit an Touristen untervermieten wollte. Allerdings gilt das Urteil nicht unbegrenzt: Die heutige Arbeitswelt verlangt von Arbeitnehmern, dass sie mobil sind. Dieser Tatsache entsprach der BGH mit einem weiteren Urteil (Aktenzeichen: VIII ZR 349/13): Muss der Mieter die Wohnung regelmäßig für gewisse Zeit aus beruflichen Gründen verlassen, etwa weil er auf Montage muss, kann er sehr wohl vom Vermieter verlangen, dass die Wohnung für diese Zeit an eine beiden Parteien namentlich bekannte Person untervermietet werden darf.

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Mieterpflicht: Kostenübernahme bei übermäßigem Verschleiß

Das eingangs dieses Artikels genannte Urteil enthebt Mieter von einer Kostenübernahme in selbstverschuldeten Schadensfällen. Und auch bei normalem Verschleiß, etwa eines Teppichbodens, der nach vielen Jahren erneuert werden muss, steht der Vermieter in der Pflicht, zu zahlen. Gänzlich anders sieht das allerdings aus, wenn solche Reparaturen frühzeitig aufgrund von übermäßigem Verschleiß durch den Mieter entstehen. Aber, wie das Landgericht Görlitz urteilte (Aktenzeichen: 2 S 4/00) muss in diesem Fall der Vermieter beweisen, dass eine übermäßige Abnutzung vorliegt, etwa durch entsprechende Kaufbelege oder Handwerkerrechnungen, die aussagen, dass der Einrichtungsgegenstand erst vor kurzen eingebaut oder erneuert wurde. Jedoch: Liegt tatsächlich eine übermäßige Abnutzung vor, darf der Mieter nicht zur Zahlung des Neuwerts herangezogen werden, sondern ist nur für den Zeitwert haftbar (vgl. vertiefend: Wann kann ein Mieter vom Vermieter einen neuen Teppichboden verlangen bzw. muss einen Teppich selbst erneuern?).

Fazit

Leider ist das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern längst nicht so klar regelbar, wie man es sich nur durch einen normalen Mietvertrag wünschen würde. Zu oft obliegt es Richtern, die Gesetzesauslage zu interpretieren und dadurch Grundsatzurteile zu schaffen, die beide Parteien zu ihrem Recht bringt aber ihnen auch die Pflichten aufzeigt.

Siehe auch:

Quelle: mmt/pt

Bearbeitungsstand: 14.04.2016

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