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Mietrecht

Konfliktpotenzial: Wann müssen Mieter streichen und wann nicht?

Rechte von Mietern gestärkt

Zwischen Mieter und Vermieter kommt es aufgrund diverser Themen regelmäßig zu Streitigkeiten. Nicht selten landen diese vor Gericht. Ein besonders heikles Thema ist die Renovierung vor dem Auszug. Während manche Vermieter davon ausgehen, dass das Streichen von Wänden und Decken seitens der Mieter selbstverständlich ist, meinen einige Mieter, dass sie dahingehend zu keinerlei Arbeiten verpflichtet sind. Doch was ist nun korrekt? Wann müssen Mieter zum Pinsel greifen und wann nicht?

PinselMit verschiedenen Pinseln ist man gut gewappnet für Schönheitsreparaturen.Quelle: www.pixabay.com / stux (Malerzubehör)

Wenn Mieter eine Mietwohnung verlassen, geraten sie nicht selten mit dem Vermieter aneinander, weil keine Einigkeit darüber erlangt wird, ob und welche Streicharbeiten vor dem Auszug erledigt werden müssen. Grundsätzlich ist die Renovierung der Mietwohnung Sache des Vermieters. Der Interessenverband Mieterschutz in Hannover erklärt jedoch, dass Vermieter die Pflicht zum Renovieren auf ihre Mieter übertragen können. Wurde im Mietvertrag beispielsweise vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen erledigen muss, sind damit Renovierungsarbeiten gemeint, womit die Gebrauchsspuren ausgebessert werden, welche während der Mietzeit zustande kommen. Sollte die entsprechende Klausel wirksam sein, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen.

Alle Gebrauchsspuren, die mit Farbe oder Tapete angemessen bewältigt werden können, sind dann zu erledigen. Ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, wurde in den vergangenen Jahren vehement diskutiert und an zahlreichen Gerichten thematisiert. Der BGH hat 2004 bereits entschieden, dass starre Fristen unwirksam sind. In vielen Mietverträgen ist bis heute von derartigen Fristen die Rede. Folgende sind nicht selten Teil des Vertrags und schreiben dem Mieter vor, wann dieser die jeweiligen Räume renovieren beziehungsweise streichen muss:

RaumFrist
Wohn- und Schlafräumealle vier bis fünf Jahre
Toiletten, Flurealle vier bis fünf Jahre
Küche und Badezimmeralle drei Jahre

Diese Fristen dienen lediglich als Orientierung. Vermieter dürfen Mieter im Vertrag nicht dazu verpflichten diese einzuhalten. Mieter, die solche Angaben im Mietvertrag finden, können diese ignorieren. Sie sind unwirksam.

Der Renovierungsbedarf entscheidet seit dieser Entscheidung darüber, ob eine Renovierung nötig ist. 2014 folgte ein Hinweisbeschluss (Az. VIII ZR 352/12) darüber, ob eine Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter erfolgen dürfte, wenn dieser bei Einzug eine nicht renovierte Wohnung erhält.

  • Unrenovierte Wohnung: „Der Bundesgerichtshof setzt Schönheitsreparaturenklauseln im Mietvertrag eine weitere Grenze: So können Schönheitsreparaturen nur noch dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Einzug auch eine renovierte Wohnung übergeben wurde bzw. der Gesamteindruck der Wohnung bei Einzug dem einer renovierten Wohnung entsprach. Es ist demnach nicht mehr möglich, dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung zu übergeben und bei Auszug die Renovierung von ihm zu verlangen“, so die Erklärung im Fachbeitrag zum Thema Schönheitsreperaturen im Anwaltsportal. Eine entsprechende Klausel sei demnach unwirksam, sollte der Mieter keinen oder einen unangemessenen Ausgleich erhalten, da die Wohnung nach Auszug des Mieters dann in einem besseren Zustand sei, als bei der Übergabe. Der Mieter müsste in diesem Fall weder die Renovierung übernehmen, noch Kosten zur Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter zahlen. Ist der Ausgleich für Schönheitsreparaturen aber angemessen, ist eine entsprechende Klausel wirksam und der Mieter muss renovieren.
  • Renovierte Wohnung: Zieht der Mieter zu Beginn des Mietvertrags in eine frisch renovierte Wohnung ohne Gebrauchsspuren des Vormieters, sieht der BGH kein Problem darin, dass Vermieter Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen. Der Mieter muss in diesem Fall während des Mietverhältnisses oder zur Beendigung diejenigen Reparaturen durchführen, die beim Gebrauch der Wohnung entstehen. Dazu gehört unter anderem das Streichen.

Eine komplette Renovierung vor der Neuvermietung ist generell nicht notwendig, solange die Räumlichkeiten einen renovierten Eindruck machen, so die aktuelle Rechtsprechung. Und damit wäre man wieder beim BGH-Urteil, wonach der Renovierungsbedarf entscheidend ist.

Zeit sparen mit guter Farbe

FarbrolleMit der Farbrolle kann man große Flächen einfacher streichen.Quelle: www.pixabay.com / stux (Farbrolle)

Müssen Mieter die Mietswohnung frisch streichen, gilt es die Farbe clever auszuwählen, um sich unnötigen Arbeitsaufwand zu sparen. Im Zweifelsfall lohnt es sich etwas mehr Geld in den Wandanstrich zu investieren, um von maximaler Zeitersparnis zu profitieren. „Die Deckkraft ist bei den Wandfarben entscheidend. Die Deckkraftklasse 1 ist am höchsten. Einmal streichen genügt. Sie können viel Zeit und Kraft mit diesen Farben sparen, auch wenn sie meistens teurer sind“, wird im Wandfarben-Test 2016 des Vergleichsportals der VGL Verlagsgesellschaft mbh geschildert: Laut dieser Studie überzeugt die Wandfarbe Caparol Indeko plus mit mindestens 99,5 Prozent Deckkraft und geht als Testsieger aus dem Vergleich der sieben besten Farben hervor.

Vorsicht Farbgebung!

Doch selbst wenn ein Mieter per Gesetz nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre, kann es sein, dass dieser dennoch die Wände und Decken der Mietsache streichen muss. Dies ist nämlich immer dann der Fall, wenn Mieter die Mietwohnung in auffälligen Farben gestrichen haben. „Beim Auszug muss der Mieter – losgelöst von der eventuellen Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen – die Wohnung auf jeden Fall in einem farblich neutralen Zustand zurückgeben“, erklärt Ulrich Ropertz (Deutscher Mieterbund) gegenüber der Frankfurter Rundschau online. Mieter, die beim Auszug dennoch knallbunt gestrichene Räume hinterlassen, müssen mit Schadenersatzforderungen rechnen.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Viele Mieter greifen sicherlich gerade zum Mietvertrag, um zu prüfen, ob sie vom Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden. Wer entsprechende Klauseln findet, weiß als Laie jedoch noch lange nicht, ob diese korrekt formuliert wurden und wirksam sind. Die Süddeutsche Zeitung online und refrago.de (Schönheitsreparaturen: Welche Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam?) haben unwirksame Renovierungsklauseln in einer Liste aufgeführt.

Die ZDF-Sendung WISO hat sich vor wenigen Monaten ebenfalls mit der Thematik beschäftigt. Im folgenden Video wurden die wichtigsten Fakten zusammengefasst:

Interessantes Info-Material zu den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern finden Sie darüber hinaus in diesem Beitrag.

Quelle: mmt/pt

Bearbeitungsstand: 19.04.2016

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